Nous avons à maintes reprises soutenu que le contrat d’intermédiation conclu avec un agent immobilier non inscrit à l’IPI était nul.
Dans ces circonstances, l’agent ne peut réclamer une commission même en cas de succès de sa mission.
La raison tient dans l’article 6 du Code civil qui interdit de conclure un contrat contraire aux lois d’ordre public, et dans les articles 1131 et 1133 du même Code, selon lequel le contrat est nul si sa cause est contraire à l’ordre public.
Or nul ne peut faire l’exercice indépendant, principal ou accessoire, d’une activité d’agent immobilier sans être inscrit à l’IPI (art. 3 de la loi du 1er mars 1976 et article 2 de l’AR du 6 septembre 1993).
La Cour de cassation pose que cette réglementation concerne l’intérêt général et touche dès lors l’ordre public :
“Deze bepalingen die ertoe strekken de toegang tot de markt te regelen met het oog op de kwaliteit van de dienstverlening ter bescherming van het publiek, betreffen de economische grondslagen van de maatschappij en raken bijgevolg de openbare orde.”
Aussi, est frappé de nullité absolue le contrat par lequel une personne s’entremet dans une transaction immobilière sans respecter cette réglementation.
Dans la langue de l’arrêt, et de manière particulièrement claire :
“De appelrechters stellen vast dat Ostreicher beroepsmatig als tussenpersoon is opgetreden bij de verwerving door de verweerster van een onroerend goed in Schaarbeek, dat zij niet over de door de reglementering van het beroep van vastgoedmakelaar vereiste inschrijving beschikte en dat zij het door het door de wet van 1 maart 1976 ingestelde verbod om beroepsmatig als vastgoedmakelaar op te treden, heeft overtreden.
Door op grond van deze vaststellingen te oordelen dat de makelaarsovereenkomst die ten grondslag ligt van de door de wet van 1 maart 1976 verboden prestaties, nietig is wegens strijdigheid met de openbare orde, is het arrest naar recht verantwoord.”
Cass., 29 novembre 2007, première chambre section néerlandaise, rôle n° C.07.0173.N, www.juridat.be.
vendredi 3 février 2012.
Pour le 1er semestre 2012, le taux d’intérêt légal applicable en cas de retard de paiement dans les transactions commerciales s’élève à 8% (Moniteur belge du 30 janvier 2012).
Pour l’année 2012, le taux de l’intérêt légal en matière civile s’élève à 4,25% (Moniteur belge du 18 janvier 2012).
En matière fiscale et (...)
vendredi 3 février 2012.
Le tarif préférentiel des droits d’enregistrement pour la donation d’habitation était soumis aux conditions de ce qu’au moins un des donataires s’engage à établir sa résidence principale à l’adresse de l’habitation donnée, dans les deux ans qui suivent la date de l’enregistrement du document qui rend le (...)
lundi 23 janvier 2012.
Pour l’année 2012, le taux de l’intérêt légal s’élève à 4,25 % l’an (avis publié au Moniteur belge du 18 janvier 2012). Pour les transactions commerciales, durant le 1er semestre 2012, le taux s’élève à 8 %.
mardi 6 décembre 2011.
La Commission européenne a présenté, le 29 novembre 2011, des mesures destinées à améliorer et à faciliter les moyens de recours rapides, simples et peu onéreux pour les consommateurs.
Il s’agit, d’une part, d’une proposition de directive relative au règlement extrajudiciaire des litiges de consommation et (...)
jeudi 3 novembre 2011.
La Cour européenne des droits de l’homme a interprété, le 27 octobre dernier, l’article 6 §3 de la Convention EDH relatif au droit à l’assistance d’un avocat, combiné avec l’article 6 §1 relatif au droit à un procès équitable en matière d’audition d’un témoin assisté hors la présence d’un avocat (Stojkovic / France (...)
mercredi 19 octobre 2011.
Une société rompt brutalement la relation commerciale. Cela ouvre le droit pour le cocontractant à une indemnisation (une disposition spécifique existe en France, l’article L442-6, I, 5° du Code de commerce).
Mais le tiers qui est aussi lésé par cette cessation brutale, est-il aussi en droit de réclamer (...)
mardi 11 octobre 2011.
Un arrêt du 6 octobre 2011 de la Cour de cassation française semble bien admettre la capitalisation des intérêts compensatoires, en ces termes :
Vu l’article 1154 du code civil ;
Attendu, selon l’arrêt attaqué, que M. X..., locataire d’un appartement, s’étant plaint de son inhabitabilité, a sollicité la (...)
lundi 10 octobre 2011.
Projet de directive : Opposition de 5 Etats membres - réponse du CCBE (30 septembre)
Par un communiqué de presse du 30 septembre dernier, le Conseil des barreaux européens (CCBE) a répondu aux récentes réserves exprimées par 5 Etats membres concernant la proposition de directive sur le droit d’accès à un avocat (...)
jeudi 15 septembre 2011.
Par jugement du 12 juin 2011, le tribunal de première instance de Bruxelles a posé une question préjudicielle pleine de bon sens à la Cour constitutionnelle : « Interprété en ce sens qu’il (l’article 1022 du Code judiciaire) ne s’appliquerait pas aux procédures devant le Conseil d’Etat et ne donnerait (...)
lundi 12 septembre 2011.
Changement d’adresse du tribunal de commerce de Liège au 12 septembre 2011 : Tribunal de commerce de Liège, place Saint-Lambert 30/003, 4000 Liège.
Rappelons que tout récemment le tribunal de comemrce de Bruxelles s’est installé boulevard de Waterloo 70 à 1000 (...)
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