Droit Fiscalité belge

Le locataire commercial doit poursuivre le renouvellement de son bail entre le 18^ième et le 15^ième mois précédant l’expiration du bail.

Le bailleur dispose alors de trois mois pour répondre dans les mêmes formes.

Que peut-il faire ?

Il peut soit notifier son refus motivé de renouvellement, la stipulation de conditions différentes ou l’offre d'un tiers.

S’il ne le fait pas, il est présumé consentir au renouvellement.

Cette présomption est-elle irréfragable ou peut-elle être renversée ?

C’est à cette question que répond un arrêt du 26 mai 2005 de la Cour de cassation (Cass. 26 mai 2005, rôle : C040316F, www.cass.be).

Voyons les faits de la cause.

Le 24 octobre 2001, la locataire envoie à la bailleresse une demande de renouvellement du bail.

La bailleresse doit donc répondre pour le 24 janvier 2002 au plus tard (3 mois).

La lettre demandant le renouvellement n'a pu être retirée pour des motifs administratifs propres à la bailleresse.

Le 10 janvier 2002, soit dans le délai de 3 mois suivant la demande de renouvellement, la bailleresse invite la locataire à lui faire parvenir une copie de sa demande de renouvellement.

Elle précise qu’à défaut de réponse, elle considèrera qu’il n’y a pas eu de demande de renouvellement.

La locataire ne répond pas.

Le 12 février 2002, soit après le délai de réponse de la bailleresse, celle-ci signe un contrat avec un tiers.

Donc, le 13 février 2002, la bailleresse informe la locataire qu'elle a considéré qu'il n'y avait pas eu de demande de renouvellement valable et qu'elle avait reçu l’offre d'un tiers.

Elle invite la locataire à faire une offre égale dans les 30 jours.

Le 5 mars 2002 la locataire avertit la bailleresse que le bail est renouvelé aux mêmes conditions vu l’absence de réponse correspondant à la loi, dans les 3 mois de la demande de renouvellement.

Le juge de paix, saisi de la contestation de la bailleresse, confirme le point de vue exprimé par la locataire.

La bailleresse interjette appel.

Que plaide-t-elle ?

Elle reconnaît que la locataire a valablement demandé le renouvellement dans le délai.

Elle reconnaît la conséquence de cette demande : à partir du moment où les prescriptions ont été respectées, le silence de la bailleresse constituait par application de l'article 14 de la loi sur le bail commercial, une présomption d'accord sur le renouvellement.

Cela n’est pas contesté.

Mais, dit la bailleresse, il ne s'agit là que d'une présomption.

L’article 14 de la loi sur les baux commerciaux dit que la bailleresse a la possibilité de notifier dans les trois mois, son refus motivé de renouvellement, la stipulation de conditions différentes ou l’offre d'un tiers.

Certes, la lettre du 10 janvier 2002 de la bailleresse, envoyée dans les trois mois, n’est pas un refus, ni la stipulation de conditions différentes et pas davantage la stipulation de l’offre d’un tiers, mais cette lettre indique l’absence d'accord de la bailleresse sur le renouvellement.

Au moment où cette lettre a été envoyée, la bailleresse ne pouvait connaître la date à laquelle la locataire avait envoyé sa demande de renouvellement.

Elle n’a donc pas réalisé que le délai de refus de renouvellement expirait le 24 janvier 2002.

Or les prescriptions relatives aux formes et aux délais de la demande de renouvellement sont protectrices du bailleur (Cass., 19 juin 1992, Pas., 1992, I, p. 928).

La locataire, en s’abstenant de répondre à la bailleresse a permis au délai légal de réponse de s'écouler.

Cependant, souligne la bailleresse, les circonstances de l'espèce indiquent un renversement de la présomption d'accord de la bailleresse.

Il était en effet clair que dans le délai de 3 mois, la bailleresse s’est opposée au renouvellement même si son refus n’a pas été exprimé dans les formes légales, vu l’ignorance de la bailleresse de la situation réelle.

Or, dit la bailleresse, les circonstances révèlent que la présomption est renversée.

Donc la procédure normale en cas de désaccord doit être appliquée.

Le tribunal de commerce de Verviers, statuant en degré d’appel, suit ce raisonnement, au grand dam de la locataire.

Mais le tribunal constate que l’offre d’un tiers dont la bailleresse fait état, ne répond pas aux conditions de l'article 21 de la loi sur le bail commercial.

Le tribunal décide alors que par application de l’article 18, le juge doit faire évaluer le loyer normal puisque les parties ne s’opposent pas au principe du renouvellement.

La locataire n’en démord pas.

Pour elle, la bailleresse n’a pas répondu comme le veut la loi.

En l’absence de réponse dans le délai de 3 mois de sa demande de renouvellement, il existe une présomption d’accord sur le renouvellement aux conditions demandées.

Le bail est renouvelé aux conditions de la demande.

La loi ne prévoit rien d’autre.

En constatant que cette présomption est renversée, vu les circonstances, le tribunal a violé l’article 14 de la loi, dit la locataire.

Elle forme donc un pourvoi fondé sur la violation de cette disposition (seconde branche du moyen).

La locataire soutient que la réponse de la bailleresse doit être dépourvue d'ambiguïté.

Si la réponse du bailleur n'exprime pas de position nette entre les quatre possibilités (l’accord, le refus, la stipulation de conditions différentes ou l'offre d'un tiers), cette réponse ne répond pas aux exigences de l'article 14 de la loi sur les baux commerciaux et doit dès lors être considérée comme une absence de réponse et entraîner les conséquences de celle-ci.

A défaut d'une réponse conforme à l'article 14, la bailleresse sera présumée, en vertu d'une présomption juris et de jure, consentir au renouvellement du bail aux conditions énoncées dans la demande formulée par la locataire.

Cette présomption légale est irréfragable, dit la locataire, et ne peut être renversée.

Que dit la Cour de cassation ?

La Cour de cassation donne raison à la locataire, sur cette branche, dans ces termes :

« Attendu qu'en vertu de l'article 14, alinéa 1er, de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, le bailleur qui entend ne pas consentir au renouvellement du bail régulièrement demandé par le preneur doit informer celui-ci de son refus motivé de renouvellement, de la stipulation de conditions différentes ou d'offres d'un tiers, par exploit d'huissier de justice ou par lettre recommandée dans un délai de trois mois à compter de la demande de renouvellement et, à défaut de pareille notification, le bailleur est présumé consentir au renouvellement du bail aux conditions proposées par le preneur ;

Que cette présomption est irréfragable ;

Attendu qu'en décidant que les circonstances de l'espèce indiquent un renversement de la présomption d'accord de la défenderesse, le jugement attaqué viole les articles 13 et 14 de ladite loi ; »

C’est clair.

La présomption de l’article 14 est irréfragable.

Cette décision de la Cour de cassation est parfaitement conforme à la doctrine.