Droit Fiscalité belge

L’article 14 de la loi sur les baux commerciaux fixe les formes et délais dans lesquels le preneur peut demander le renouvellement du bail pour une nouvelle période de 9 ans.

Il doit notamment exprimer sa demande auprès du bailleur par lettre recommandée ou exploit d’huissier entre le 18^ième et le 15^ième mois précédant l’expiration du bail.

La notification doit indiquer les conditions auxquelles le preneur lui-même est disposé à conclure le nouveau bail et contenir la mention qu'à défaut de notification par le bailleur, suivant les mêmes voies et dans les trois mois, de son refus motivé de renouvellement, de la stipulation de conditions différentes ou d'offres d'un tiers, le bailleur sera présumé consentir au renouvellement du bail aux conditions proposées.

Ces délais, formes et mentions sont prescrites à peine de nullité de la demande de renouvellement.

Cependant il peut arriver que lors de la négociation préalable à la conclusion du bail, le preneur se soit assuré de ce que le bailleur ne refusera pas le premier renouvellement.

Les parties concluent alors un accord de renouvellement, par hypothèse avant la période fixée par la loi pour introduire la demande de renouvellement.

Le bailleur y trouve son compte car il s’assure une location sur une longue période ; il peut aussi obtenir des compensations en contrepartie de cette assurance de renouvellement.

Que vaut pareil accord ?

Rien, car le bailleur peut en obtenir la nullité.

La loi prévoit que le preneur doit demander le renouvellement s’il veut bénéficier d’un nouveau terme (art. 14). Cette disposition est impérative en faveur du bailleur.

Il en résulte que seule la partie protégée, le bailleur en l’occurrence, peut renoncer à cette protection. Pour cela il faut que la protection ait joué, autrement dit il faut que cela se produise au moment où a débuté la période pendant laquelle le renouvellement peut être demandé.

Il en résulte qu’un accord de renouvellement conclu entre le preneur et le bailleur ou même le futur bailleur, avant que ne débute la période de 3 mois de l’article 14, peut être frappée de nullité relative à la demande du bailleur.

Mauvaise surprise pour le preneur …

Ce n’est pas la première fois que la Cour de cassation rappelle ce principe : voyez notre actualité du 7 avril 2003 « Piège dans la convention de renouvellement de bail commercial (cassation 21 mars 2003) » sur www.businessandlaw.be/article401.html.

Que faire alors ?

La parade est simple : conclure directement un bail de 18 ans. En ce cas, la convention doit être passée en forme authentique et transcrits à la conservation des hypothèques (art. 1^er al. 2 et 3 de la loi du 16 décembre 1851).

Pour terminer, voici les attendus de la Cour dans la langue de l’arrêt :

“Overwegende dat artikel 14, eerste lid, van de Handelshuurwet bepaalt dat de huurder die het recht op hernieuwing verlangt uit te oefenen, zulks op straffe van verval bij deurwaardersexploot of bij aangetekende brief ter kennis van de verhuurder moet brengen, ten vroegste achttien maanden, ten laatste vijftien maanden voor het eindigen van de lopende huur ; dat dit lid verder bepaalt dat de kennisgeving op straffe van nietigheid de voorwaarden moet opgeven waaronder de huurder zelf bereid is om de nieuwe huur aan te gaan en de vermelding moet bevatten dat de verhuurder geacht zal worden met de nieuwe huur in te stemmen, indien hij niet op dezelfde wijze binnen de drie maanden kennis geeft ofwel van zijn met redenen omklede weigering van hernieuwing, ofwel van andere voorwaarden of van het aanbod van een derde ;

Dat de huurder aldus de huurhernieuwing moet aanvragen aan de verhuurder ;

Dat die bepaling van dwingend recht is ten voordele van de verhuurder ;

Dat alleen de beschermde partij, met name de verhuurder, van die dwingende bepaling afstand kan doen en dit enkel wanneer de in artikel 14, eerste lid, bepaalde termijn voor de aanvraag tot huurhernieuwing reeds is aangevangen ;

Dat uit het voorgaande volgt dat een overeenkomst van huur-hernieuwing die wordt gesloten voor dat de in artikel 14, eerste lid, van de Handelshuurwet bepaalde termijn is ingegaan, tussen een huurder en een partij die nog geen verhuurder is op het ogenblik van het sluiten van de overeenkomst, ook al wordt die gesloten onder de opschortende voorwaarde dat die partij verhuurder wordt, relatief nietig is en geen gevolg kan hebben wanneer de verhuurder geworden partij zich op de nietigheid ervan beroept ;

Dat het middel faalt naar recht ;”

(Cass. 28 janvier 2005, rôle n° C030637N, www.cass.be).