Droit Fiscalité belge

Introduction

Une agence immobilière travaille essentiellement sur des données : les biens, les propriétaires, les candidats.

Ces données en portefeuille sont la richesse de l’agence.

Elle doit les protéger dans son intérêt mais aussi dans l’intérêt des personnes concernées lorsque ces données ont un caractère personnel.

La loi du 8 décembre 1992, modifiée le 11 décembre 1998 (et son arrêté du 13 février 2001) impose des obligations à cet égard (voy. aussi la directive européenne du 24 octobre 1995).

Quand une donnée est-elle protégée ?

Quand elle concerne un personne physique identifiée ou identifiable et qu’elle figure dans un fichier : une information sur un bien (nombre de chambre, orientation, surface) n’est pas visée ; par contre l’adresse du bien permet d’identifier une personne, et cette donnée tombe dans le champ d’application de la loi.

Quel est le principe ?

Lors du traitement de données à caractère personnel la concernant, toute personne physique a droit à la protection de ses libertés et droits fondamentaux, notamment à la protection de sa vie privée (art. 2).

La vie privée doit être protégée lors de tout traitement.

Qu’est ce qu’un traitement ?

Il s’agit de toute opération appliquée à des données à caractère personnel (collecte, enregistrement, consultation, utilisation, communication par transmission, diffusion, édition, …) (art. 1^er).

C’est la communication qui nous intéresse, car l’agence diffuse l’information de manière personnalisée ou sur les sites immobiliers (immoweb, immoscan, vlanimmo, etc.).

Un responsable

L’entreprise qui manipule des fichiers de données à caractère personnel doit désigner un responsable du traitement.

Les traitements autorisés

Les données à caractère personnel doivent être :

-          Traitées loyalement et licitement ;

-          Collectées pour des finalités déterminées, explicites et légitimes, et ne pas être traitées ultérieurement de manière incompatible avec ces finalités, compte tenu de tous les facteurs pertinents, notamment des prévisions raisonnables de l'intéressé et des dispositions légales et réglementaires applicables.

Quand le traitement est-il légitime ?

-          Lorsque la personne concernée a indubitablement donné son consentement ;

-          Lorsque le traitement est nécessaire à l'exécution d'un contrat auquel la personne concernée est partie ;

-          Lorsqu'il est nécessaire à la réalisation de l'intérêt légitime poursuivi par le responsable du traitement ou par le tiers auquel les données sont communiquées, à condition que ne prévalent pas l'intérêt ou les droits et libertés fondamentaux de la personne concernée.

On peut déjà en déduire que :

-          Recueillir l’accord du propriétaire pour communiquer l’adresse d’un bien est utile ;

-          Mais cela constitue aussi l’exécution de la mission de l’agence immobilière lorsque cette communication s’indique.

L’article 53 de l’A.R. considère que le traitement relatif à la comptabilité de l’agence est légitime.

Il en va de même de la gestion des clients et fournisseurs (art. 55), et des données traitées en vue de communication avec la personne concernée (email, adresses, etc.).

On notera que l'utilisation du courrier électronique à des fins de publicité est interdite, sans le consentement préalable, libre, spécifique et informé du destinataire des messages.

La preuve du caractère sollicité des publicités par courrier électronique incombe au prestataire.

Que doit faire l’agence ?

-          Informer la personne concernée des caractéristiques des traitements, même si les données ont été obtenues auprès de la personne ;

-          Permettre à la personne l’accès aux données et éventuellement leur rectification ;

-          Permettre l’opposition au traitement pour des raisons sérieuses et légitimes tenant à une situation particulière (mais pas lorsque le traitement est destiné à exécuter le contrat).

La loi garantit à la personne concernée le droit de s’opposer, gratuitement et sans aucune justification, au traitement à des fins de direct marketing (art. 12).

-          Garantir la sécurité et la confidentialité des données (art. 16).

-          Recueillir l’accord des personnes qui entrent en contact avec l’agence de recevoir des informations sur les biens immeubles par e-mail.

Sanction

Le responsable du traitement est responsable du dommage causé par un acte contraire aux dispositions déterminées par ou en vertu de la présente loi. Il est exonéré de cette responsabilité s'il prouve que le fait qui a provoqué le dommage ne lui est pas imputable.

Il existe aussi des sanctions pénales (amende de 500 à 500.000 €) et le Président du tribunal de première instance peut intervenir pour permettre à la personne concernée de faire valoir ses droits.

Publicité sur le web

Les données personnelles collectées à l’occasion d’une opération d’achat-vente sont intéressantes sur le plan du marketing direct.

Le vendeur est en situation de placement d’épargne et l’acheteur doit renouveler ses assurances et contracter un prêt.

L’agence ne peut valoriser les données à ces fins ou permettre à des tiers de les valoriser ainsi, sans le consentement exprès, éclairé et révocable des intéressés.

Cela pose la question des passerelles informatiques entre les logiciels de gestion des agences immobilières et les sites web qui sont des intervenants obligés pour la commercialisation.

Le contrôle des données transférées volontairement ou automatiquement est une obligation qui pèse sur les agences.

Si la passerelle logicielle envoie l’ensemble des données de l’agence sans intervention ou sans sélection de l’agence, le respect de la confidentialité des données n’est plus assuré.

Le mode de transfert des données, et le stockage éventuel qui accompagne ce transfert ou qui procède plus fondamentalement du fonctionnement des logiciels de gestion, doivent donc rester sous le contrôle de l’agence.

Cela permet à l’agence d’assumer ses obligations légales de protection des données personnelles.