Droit Fiscalité belge

Introduction

L'article 14 de la loi sur les baux commerciaux dispose que la demande de renouvellement doit être introduite par le locataire, à peine de déchéance, entre le 18^ème et le 15^ème mois précédant la fin du bail.

La demande doit être formulée par lettre recommandée ou par exploit d'huissier et doit indiquer, à peine de nullité, les conditions auxquelles le locataire est disposé à conclure le renouvellement et contenir la mention qu'à défaut de notification par le bailleur, suivant les mêmes voies et dans les trois mois, de son refus motivé de renouvellement de la stipulation de conditions différentes ou d'offre d'un tiers, le bailleur sera présumé consentir au renouvellement du bail aux conditions proposées.

Parfois le bail contient une élection de domicile auquel cas il faut y diriger la demande après avoir vérifié si le bailleur n'a pas renoncé à cette clause.

Mais il est indispensable de vérifier le domicile du bailleur dans les registres de l'Etat civil, et d'adresser de toute façon une demande à son domicile en même temps que l'envoi au domicile élu.

S'il y a plusieurs bailleurs, chacun doit recevoir la demande. Pour cette raison, le locataire se renseignera auprès du cadastre pour connaître les propriétaires actuels du bien : en 9 ans, la situation peut avoir évolué (décès, divorce, sortie d'indivision).

A l'expiration du bail, le locataire peut espérer le renouvellement du bail pour autant qu'il ait formulé la demande dans les délais et dans les formes requises, suivant les articles 13 et 14 de la loi sur les baux commerciaux.

On sait que la loi réserve trois renouvellements au locataire.

A quelles conditions le bailleur peut-il s'opposer au renouvellement ?

Confronté à une demande de renouvellement et outre l'acceptation pure et simple, le bailleur peut adopter 4 comportements :

1. le refus non motivé,
2. l'absence de réponse,
3. la stipulation de conditions différentes,
4. la notification de l'offre d'un tiers enchérisseur,
5. le refus motivé conformément à la loi.

1. Le refus simple

Il faut en effet savoir que le bailleur n'est jamais obligé de consentir le renouvellement. S'il manifeste son opposition, sans rencontrer une des causes de refus organisées par la loi, ou sans justifier son refus, le bail ne pourra pas être renouvelé mais le bailleur devra indemniser intégralement le locataire.

Celui-ci pourra exercer un droit de rétention sur les lieux tant qu'il n'aura pas été complètement indemnisé (article 27).

L'indemnisation intégrale suppose, aux termes de l'article 1149 du code civil, que le préjudice direct et indirect soit indemnisé, à savoir la perte du fonds de commerce, la perte des investissements, du manque à gagner, etc.

En matière contractuelle, le seul tempérament à l'indemnisation complète et le caractère prévisible du dommage (article 1150 du code civil).

Toutefois, l'interprétation donnée à cette disposition par la Cour de Cassation, à savoir qu'elle ne concerne que la cause des dommages et non leur étendue, a pour effet pratique que rien ne vient réellement tempérer le principe de la réparation intégrale du préjudice du locataire (Cass. 11 avril 1986, R.C.J.B., 1990, p. 79 et la note Le sort imprévisible du dommage prévisible  de LUDO CORNELIS).

2. L'absence de réponse

Si par contre le bailleur ne répond pas à la demande de renouvellement dans le délai de trois mois, il est censé acquiescer à cette demande et le bail est renouvelé aux conditions sollicitées par le locataire.

3. La stipulation de conditions différentes

Le bailleur peut également formuler des conditions différentes, notamment quant au loyer.

Attention : le locataire doit adhérer par écrit à la contre-proposition du bailleur dans les trente jours et notifier un accord complet, à peine de forclusion.

Par contre, si le désaccord persiste, le locataire doit saisir le juge de paix dans les trente jours à peine de s'exposer à la déchéance du renouvellement (Cassation, 24 janvier 1980, Pas., 1980, I, p. 588).

Le Juge de paix saisi par le locataire tranche en équité la question des conditions du renouvellement, par exemple la demande du bailleur de renouveler à des conditions de loyer plus onéreuses. En pratique, il est fréquent que le juge de paix désigne un expert.

Si au terme de la procédure les conditions du renouvellement sont plus onéreuses, le locataire a le droit de se désister de sa demande au plus tard jusqu'à quinze jours après la signification du jugement en dernier ressort.

4. L'offre d'un tiers

Le bailleur peut également opposer à une demande de renouvellement l'offre d'un tiers enchérisseur (articles 21 et suivant de la loi sur les baux commerciaux).

L'enchère peut consister en un supplément du loyer ou la stipulation de conditions de location plus profitables au bailleur (par exemple la prise en charge de réparations ou de frais d'entretien non convenue à l'origine).

En garantie de la sincérité de son offre, le tiers enchérisseur doit prendre l'engagement formel, à peine de nullité, de payer au locataire évincé l'indemnité à laquelle ce dernier a droit.

Le tiers est lié durant trois mois au moins à dater de la notification par le bailleur de son offre au locataire en place. Le locataire dispose alors d'un délai de trente jours pour faire une offre égale. A défaut, le tiers est engagé comme nouveau locataire.

Ainsi, le locataire qui souhaite obtenir le bénéfice de sa demande de renouvellement doit faire offre égale ou contester la validité et la sincérité de l'offre du tiers.

Si l'offre du tiers est finalement rejetée, le renouvellement est acquis au locataire non pas aux conditions en cours mais à celles acceptées par les parties ou fixées par le juge car la notification d'offre d'un tiers enchérisseur est considérée comme l'acceptation du bailleur à des conditions plus onéreuses.

Par contre, si l'offre du tiers est finalement retenue, le locataire évincé peut avoir droit à une indemnité correspondant :

- à un an du loyer offert par le tiers si celui-ci envisage l'exercice d'un commerce différent,

- à deux ans de ce loyer si le commerce projeté est similaire,

- à trois ans de loyer si la destination future n'est pas portée à la connaissance du locataire.

5. Le refus légalement motivé

Outre la notification de conditions plus onéreuses ou de l'offre d'un tiers enchérisseur, le bailleur peut encore opposer un refus motivé, c'est à dire en rencontrant l'une des conditions prévues par la loi.

En ce cas, le bailleur s'expose au paiement éventuel d'une indemnité mais il doit motiver son refus conformément aux conditions de la loi.

Ces conditions sont énoncées par l'article 16.I, 1° à 4° de la loi sur les baux commerciaux, à savoir :

- la volonté d'occuper le bien loué personnellement et effectivement ou de le faire occuper par ses descendants ou de le faire occuper par une société de personnes dont les associés possédant au moins les trois-quarts du capital sont avec le bailleur les mêmes relations de parenté,

- la volonté d'affecter l'immeuble à une destination exclusive de toute entreprise commerciale,

- la volonté de reconstruire l'immeuble après démolition,

- tout manquement grave du preneur aux obligations du bail (circonstance que l'on prendra soin d'éviter...).

Le refus motivé du bailleur doit être signifié au locataire dans les trois mois de la demande de renouvellement, par lettre recommandée ou par exploit d'huissier.

En cas de contestation, le locataire doit saisir le Juge de paix dans les 30 jours à peine de forclusion (art. 16, I, 4° in fine).

Examinons en détail les conditions du refus motivé.

Les conditions du refus motivé

1. Occupation personnelle et effective

Si le bailleur affecte la totalité des lieux à des fins privées ou à l'exercice d'un commerce différent, aucune indemnité n'est due.

Par contre, si les lieux sont affectés à l'exercice d'un commerce similaire, l'indemnité est équivalente à deux ans de loyer. Cette indemnité est portée à 3 ans, majorée si elle paraît « manifestement insuffisante en raison du profit que le bailleur a retiré de l'éviction » (art. 25), si cette affectation donnée dans les 2 ans n'avait pas été notifiée au locataire.

On notera que l'indemnité peut être de trois ans de loyer minimum si le bailleur ne réalise pas le motif invoqué dans les six mois de la remise des lieux et durant deux années au moins.

Si le bailleur est une société de capitaux, le refus de renouvellement, ne peut être opposé qu'en vue de transférer dans les lieux loués le siège principal de l'exploitation du bailleur ou d'agrandir ce siège principal de l'exploitation s'il est situé dans des lieux voisins.

2. Le bailleur affecte les lieux à une activité non commerciale

Il sera alors redevable d'une indemnité d'éviction égale à un an du loyer en cours.

3. Transformations importantes

Ce motif de refus de renouvellement implique la reconstruction après démolition. Dans ce cas, l'indemnité d'éviction est égale à une année de loyer (sauf si les réparations s'imposaient en raison de la vétusté).

Il faut que le coût projeté dépasse trois années de loyer et les travaux doivent concerner le gros oeuvre du bâtiment.

Conclusion à ce stade

Le bailleur peut certes refuser le renouvellement auquel cas il devra payer une indemnité dissuasive.

La sous-location a une influence sur l'indemnité : le juge peut déduire du loyer base de l'indemnité les revenus de la sous-location.

De même, si le sous-locataire est commerçant et perd aussi son commerce, le juge peut répartir l'indemnité entre le locataire principal et le sous-locataire.

Le bailleur peut subordonner le renouvellement à des conditions de loyer plus onéreuses ou mettre le locataire en concurrence avec un tiers enchérisseur, auquel cas le locataire peut soit suivre l'offre du tiers soit faire arbitrer les conditions par le Juge de paix, ce qui le garantit contre l'arbitraire.

Il est parfois malaisé sinon coûteux pour le bailleur de s'opposer au renouvellement du bail en mettant en oeuvre les motifs formalisés par la loi.

En effet, il n'est pas toujours en mesure lui-même ou des descendants d'exploiter personnellement dans les lieux. Ce n'est jamais le cas lorsque le bailleur est un investisseur immobilier.

D'autre part, la reconstruction implique des travaux lourds. C'est aussi le cas des frais de réhabilitation d'un commerce à des fins exclusives de toute activité commerciales.

Il existe par contre un risque que le locataire ne perdra pas de vue, étant que son bailleur vende le bien à une personne mieux habile de rencontrer les conditions de refus de la loi.

Par exemple, si le bailleur vend le bien à un commerçant susceptible de s'installer dans les lieux ou, pite, exerçant déjà un commerce identique et désireux de doubler son implantation.

Or la loi n'accorde pas de droit de préemption au preneur commercial. La plupart des conventions-types qui sont en circulation ne prévoient pas davantage ce droit en faveur du locataire.

Que se passe t'il en cas de vente de l'immeuble loué ?

D'après l'article 12 de la loi sur les baux commerciaux, si le bail réserve expressément la faculté d'expulsion au profit de l'acquéreur du bien loué, celui-ci (ou le donataire) ne peut expulser le preneur que dans les cas énoncés aux 1°, 2°, 3°, et 4° de l'article 16, que nous avons vus plus haut, et moyennant un préavis d'un an donné dans les trois mois de l'acquisition et énonçant clairement le motif justifiant le congé, le tout à peine de déchéance.

Il en va de même lorsque le bail n'a pas date certaine (enregistrement) antérieure à l'aliénation, si le preneur occupe le bien loué depuis six mois au moins.

La jurisprudence tend à considérer que par « acquisition », au sens de l'article 12, il faut entendre le compromis et non l'acte authentique.

Consignes

C'est pourquoi le locataire sera prudent lors de la conclusion du bail de veiller à faire supprimer une clause autorisant l'acquéreur à faire expulser le preneur en cas de vente.

De la même manière, il est indispensable pour le preneur de veiller à ce que le bail ne contienne pas davantage la faculté pour le bailleur de mettre fin au bail à l'occasion de chaque triennat.

Une durée potentielle de 3 ans est en effet insuffisante pour amortir les frais d'installation et d'aménagement du locataire et elle est pareillement insuffisante pour rembourser le crédit d'investissement (5 ans) nécessaire pour financer ces frais.

Il faut enfin tout particulièrement insister tout particulièrement sur le respect scrupuleux et ponctuel des conditions (formes et délais) dans lesquelles le renouvellement doit être demandé, et poursuivi en cas de conflit. La technicité de cette matière impose le recours à un professionnel du droit (avocat ou notaire) pour assurer la bonne fin de l'opération.

Enfin chacun sait, mais il est bon de le répéter, que le bailleur peut poursuivre la résolution judiciaire du bail en cas de faute du locataire, devant le juge de paix, et pour autant que le juge considère que les fautes invoquées sont avérées et suffisamment graves pour justifier cette sanction radicale (articles 1184 et 1741 du Code civil).

Il faut enfin être attentif si le bailleur ou l'un des bailleurs est mineur au moment du renouvellement du bail. En ce cas, la durée du renouvellement peut être restreinte à la période restant à courir jusqu'à sa majorité.

En concluant un bail avec une indivision, l'on demandera donc si l'indivision comporte des mineurs ...

Reste les conditions du renouvellement en cas de cession ou sous-location.

La cession ou la sous-location

1. La cession

En cas de cession de bail, l'on devient locataire du propriétaire et l'on doit à ce titre effectuer les formalités en vue du renouvellement.

Le régime général est celui de l'article 1717 du Code civil : le locataire est libre de céder ses droits (auquel cas il veillera à notifier la cession par lettre recommandée au bailleur suivant l'article 1690 du Code civil), ou de sous-louer.

Cependant cette liberté peut être contredite par le bail. Souvent les baux interdisent au preneur de céder ou sous-louer sans l'autorisation du bailleur. Cela ne veut pas dire que le preneur ne puisse pas céder ou sous-louer car la loi vient tempérer les effets de l'interdiction contenue dans le bail.

Suivant l'article 10 de la loi, l'interdiction de céder le bail ou de sous-louer ne peut faire obstacle à la cession ou la location du fonds de commerce et portant sur l'intégralité des droits du locataire principal (sauf si le bailleur habite aussi l'immeuble).

Autrement dit, l'interdiction est neutralisée en cas de cession ou location du fonds de commerce que l'immeuble loué abrite.

Le preneur cédant (pas le cessionnaire) doit notifier au bailleur le projet d'acte de cession ou de sous-location par lettre recommandée. Le bailleur qui croit avoir de justes motifs de s'opposer à la cession ou à la sous-location, est tenu de notifier, par les mêmes voies, son opposition motivée, dans les trente jours, à défaut de quoi il est réputé y donner son agrément.

Les justes motifs ne sont pas autrement décrits dans la loi si ce n'est lorsque le commerce dans les lieux bail a moins de 2 ans ou si le bail a été renouvelé il y a moins de 2 ans.

En cas d'opposition, le locataire doit saisir le juge de paix dans les 15 jours pour faire juger si l'opposition est ou non justifiée.

Si l'on est sous-locataire, il faut distinguer les situations : le sous-locataire qui devient locataire direct et le sous-locataire qui le reste.

2. La sous-location et l'assimilation du sous-locataire au locataire direct

Le sous-locataire (sous-location portant sur l'intégralité des droits du preneur) qui a acheté le fonds de commerce devient le locataire direct du bailleur. La sous-location totale accompagnée de la cession du fonds de commerce est assimilée à la cession du bail.

Ce « sous-locataire » fera donc comme s'il était le locataire direct. Il sollicitera lui-même le renouvellement du bail.

Faut-il que la sous-location ait été dénoncée au preneur dans les formes de l'article 10 précité pour être opposable au bailleur et permettre l'assimilation au locataire direct ? Sans doute car autrement le sous-locataire bénéficierait des effets attachés par la loi à une sous-location qui n'aurait pas été autorisée.

Cependant, si la sous-location n'est pas interdite, aucune notification n'est requise (au contraire de la cession de bail) et l'on devrait considérer que le sous-locataire deviendrait locataire direct en raison d'une sous-location qui ne serait même pas opposable au bailleur. On ne saurait trop recommander d'avertir le bailleur.

3. Le sous-locataire simple

Au contraire du sous-locataire qui a acquis le fonds de commerce, le sous-locataire qui loue les murs et installe un fonds de commerce ou loue un fonds de commerce, ne devient pas locataire direct.

Il doit donc demander le renouvellement à son propre bailleur, le locataire principal. C'est toutefois plus complexe.

Le sous-locataire a droit au renouvellement de son bail pour autant que le locataire principal obtient lui-même le renouvellement du bail. Cependant, si le locataire principal s'abstient ou se voit refuser le renouvellement, le sous-locataire peut encore prétendre au renouvellement à condition que sa demande, régulièrement adressée au locataire principal, ait été dénoncée au bailleur le même jour et dans les mêmes formes. En fait il lui adresse une copie le jour même par lettre recommandée ou exploit d'huissier.

Dans cette hypothèse, en cas de désaccord, le sous-locataire, doit citer devant le juge de paix, le locataire principal et le bailleur dans les trente jours de la réponse négative reçue de l'un d'entre eux, ou si l'un ou l'autre se sont abstenus de répondre, dans les trente jours qui suivent l'expiration du délai de trois mois.

C'est donc s'il reçoit une réponse négative ou s'il ne reçoit pas de réponse que le sous-locataire doit saisir le juge de paix à peine de déchéance.

La règle que l'on a vu plus haut, de l'art. 14, al. 1er de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, en vertu de laquelle le bailleur sera présumé consentir au renouvellement du bail s'il s'abstient de notifier son refus dans les trois mois, ne s'applique pas au sous-locataire, lequel doit, dans les trente jours, citer en justice le bailleur et le locataire principal (Cass., 16 mars 1990, R.W., 1992-93, p. 726; Bull., 1990, p. 828; Arr. Cass., 1989-90, p. 923; Pas., 1990, I, p. 828).

La procédure s'installe entre les 3 parties et le bailleur qui n'a pas pris attitude à l'égard du sous-locataire peut, en cours d'instance, dans les délais qui lui sont impartis par le juge, invoquer son droit de reprise ou subordonner le renouvellement à des conditions différentes.

D'un même ordre d'idée, si le sous-locataire a communiqué sa demande au bailleur, celui-ci lui dénoncera de même copie de toute notification qu'il ferait au locataire principal.

Enfin, dans l'hypothèse où la location principale prend fin avant l'échéance du bail (plus question ici de renouvellement) par la faute, à l'initiative ou de l'accord du locataire principal, le sous-locataire devient le locataire direct du bailleur, aux conditions à déterminer avec le bailleur ou par le juge de paix, en équité ou par expertise en ce qui concerne le loyer.

Le sous-locataire est donc protégé en cas de défaillance du preneur principal.

On notera que le sous-locataire partiel qui occupe le bien à usage de résidence bénéficie du renouvellement accordé au locataire commercial principal mais ne peut bénéficier des droits directs (assimilation ou rattrapage du renouvellement du preneur principal en dénonçant sa demande au bailleur).

L'irrégularité de la procédure de renouvellement

Enfin, que se passe t'il si le locataire a raté la procédure de renouvellement ?

Il doit quitter les lieux sans indemnité au terme du bail.

Dès le début du dix-huitième mois qui précède l'expiration du bail en cours, le preneur doit autoriser la visite des lieux par les amateurs éventuels conformément aux usages.

Cependant, s'il est laissé dans les lieux par le bailleur, il s'opère un nouveau bail d'une durée indéterminée, auquel le bailleur pourra mettre fin moyennant un congé de dix-huit mois au moins, avec la possibilité pour le locataire de demander le renouvellement.

Conclusion

Répétons que cette matière est d'une rare technicité et d'une extrême dangerosité.

On a vu que les étapes des procédures sont jalonnées de délais dont le respect est prévu à peine de déchéance des droits conférés par le loi.

Les étapes de la procédure de renouvellement sont pareillement balisées de conditions de forme (lettre recommandée).

Le moindre faux pas risque de compromettre le renouvellement, ce qui est fatal pour le commerçant qui généralement ne perd pas seulement son bail mais tout son fonds de commerce et ses investissements dans son établissement.

Aussi, il est requis de toujours s'adresser à un technicien (avocat ou notaire spécialisé), en vue de faire le nécessaire.

Un exposé succinct et non exhaustif comme celui-ci ne suffit certainement pas pour guider efficacement le commerçant : le recours à un professionnel reste indispensable.