Droit Fiscalité belge

Les définitions

La loi du 14 juillet 1991 sur les pratiques du commerce et l'information du consommateur (articles 77 à 83 réglementant les contrats à distance) est-elle d'application ?

L'article 77 (introduit par la loi du 25 mai 1999) de la loi sur les pratiques du commerce et l'information du consommateur définit :

Le contrat à distance comme tout contrat concernant des produits ou services conclu entre un vendeur et un consommateur dans le cadre d'un système de vente ou de prestations de services à distance organisé par le vendeur, qui, pour ce contrat utilise exclusivement une ou plusieurs techniques de communication à distance jusqu'à la conclusion du contrat, y compris la conclusion du contrat elle-même.

La technique de communication à distance comme tout moyen qui, sans présence physique et simultanée du vendeur et du consommateur, peut être utilisé pour la conclusion du contrat entre ces parties.

Les contrats visés sont donc ceux qui sont intégralement souscrits à distance. Le texte est clair : on vise un système de vente ou de prestations de services à distance, utilisé jusque et y compris la conclusion du contrat elle-même. En d'autres termes, s'il y a une présence physique simultanée du fournisseur et du consommateur à un moment quelconque de la phase pré-contractuelle et de la phase de conclusion du contrat, la directive ne s'applique pas (VAN HUFFEL, Développements européens en matière de vente à distance et commerce électronique, in : BALLON et STUYCK, Verkoop op afstand en telematica, Kluwer, 1997, p .13).

Le consommateur est celui qui n'acquiert pas le service ou le produit pour les besoins de sa profession.

On constate que cela vise les ventes via l'Internet et les services acquis par ce moyen.

La loi sur les pratiques du commerce

En pratique, concernant la vente d'immeuble, certaines formalités de la loi Breyne du 9 juillet 1971, qui régit les vente d'habitation à construire ou en voie de construction, paraissent en tout cas plus simples à remplir s'il y a présence physique simultanée du vendeur et de l'acheteur : remise des plans précis et du cahier des charges, remise de l'acte authentique de base et règlement de copropriété, etc.

La communication par le web visera donc la publicité, l'information, l'état d'avancement et les lots encore commercialisés, plutôt que la conclusion à proprement parler de la vente d'habitation.

Cependant, tout cela peut théoriquement être négocié par écrit et l'accord sur la vente peut être échangé par une technique de communication à distance.

Se pose la question de l'application de la loi sur les pratiques du commerce et la protection des consommateurs à pareille vente d'immeuble par un vendeur professionnel à un consommateur.

Cette loi ne s'applique pas à la vente d'immeuble.

Exclusion pour les ventes immobilières

La directive 97/7/CE prévoit explicitement en son article 3 § 1 que les contrats conclus pour la construction et la vente des biens immobiliers ou portant sur d'autres droits relatifs à des biens immobiliers, à l'exception de la location, étaient exclus de son champ d'application (VAN HUFFEL, Développements européens en matière de vente à distance et commerce électronique, in : BALLON et STUYCK, Verkoop op afstand en telematica, Kluwer, 1997, p. 15).

Cette exclusion n'a pas été reprise telle quelle par le législateur belge dans la loi du 25 mai 1999 modifiant la loi du 14 juillet 1991.

L'arrêté royal d'exécution du 6 septembre 1993 est muet sur la question.

L'article 14 de la directive européenne prévoyait une clause minimale selon laquelle les Etats membres peuvent adopter ou maintenir des dispositions plus strictes, pourvu qu'elles soient compatibles avec le traité et qu'elles aient pour but d'assurer un niveau de protection plus élevé au consommateur (FRANCQ, B. et C., Nouveautés en matière de Pratiques du Commerce, in : C.U.P., Le point sur le droit commercial, Janvier 2000, p. 165). Le législateur belge n'a pas retenu l'exemption dans un souci de protection du consommateur.

Toutefois, on lit l'explication suivante dans les travaux préparatoires :

« L'exemption relative aux contrats conclus pour la construction et la vente des biens immobiliers, à l'exception de la location, consiste en la reprise du texte de l'article 3.2. littera a, de la directive du Conseil du 20 décembre 1985 concernant la protection des consommateurs dans le cas de contrats négociés en dehors des établissements commerciaux.

Cette exemption relative aux biens immeubles et aux contrats s'y rapportant est rencontrée par la définition donnée par la LPC de produits (biens meubles corporels), qui exclut les immeubles. En ce qui concerne les contrats conclu à distance qui concerne la location immobilière, qu'il convient de viser dans notre législation pour transposer correctement la directive, il s'agit indéniablement de contrats de services qui sont intégrés de manière générale dans le champ d'application de la nouvelle section. »

(Doc. Parl., Chambre, session ordinaire 1998-1999, 14 avril 1999, n° 2050/I - 98/99, p. 22).

Il était dès lors inutile de prévoir une exemption spécifique vu cette exclusion générale de l'article 1^er. 1 de la loi (SALAüN, Transposition de la directive contrats à distance en droit belge : commentaire de l'article 20 de la loi du 25 mai 1999, J.T., 2000, p.39).

Dans sa partie relative aux contrats à distances, la loi n'est donc pas applicable aux ventes d'immeubles.

La communication sur les ventes d'immeubles

Les seules dispositions de la loi du 14 juillet 1991 où il est question d'immeubles sont les articles 31 (qui déroge à l'article 1^er, 1 susvisé en définissant expressément les immeubles comme « produits » tombant sous le champ d'application de la section 2 du chapitre V de la loi afférente aux clauses abusives) et 22 (qui déroge également à la définition susvisée des produits en visant expressément les immeubles comme "produits" tombant sous le champ d'application du chapitre IV afférent à la publicité).

En d'autres termes, pour les ventes d'immeubles, la loi sur les pratiques du commerce et l'information du consommateur s'appliquera en ce qu'elle règlement la publicité et en ce qu'elle prohibe les clauses dites abusives. Par contre, elle ne s'appliquera pas en ce qu'elle réglemente les ventes à distance.

Pour rappel, l'article 31 de la loi dispose qu'il faut entendre par clause abusive, toute clause ou condition qui, à elle seule ou combinée avec une ou plusieurs autres clauses ou conditions, crée un déséquilibre manifeste entre les droits et les obligations des parties.

Le courtage immobilier

Par contre, l'activité des courtiers immobiliers est bien visée par la loi, dans toutes ses dispositions. En effet, il a été jugé que « l'intermédiation en vue de la vente d'un bien immobilier est un acte de commerce et tombe, en tant que tel, sous le coup de la loi du 14 juillet 1991 sur les pratiques du commerce et sur l'information et la protection du consommateur. » (Civ. Louvain, 14 mars 1996, T. App., 1997, liv. 3, 33).

Les intermédiaires immobilier doivent donc impérativement respecter les règles des articles 78 à 83 de la loi en matière de vente de leurs services à distance et notamment insérer dans les conditions de leur mission la fameuse faculté de dédit.

Cela est confirmé par une jurisprudence de la Cour d'appel de Liège (7^ième Chambre, 29 janvier 2001) parue au Journal des Tribunaux du 30 juin 2001.

Selon cette jurisprudence, si le formulaire de mission de recherche immobilière est signé chez le client, lors de la visite d'un délégué qui vient expertiser le bien, par exemple, il s'agit d'une vente conclue par un consommateur avec un professionnel en dehors de l'établissement dudit professionnel.

Il en va de même si la mission est donnée par un formulaire sollicité et expédié via l'Internet.

La clause de dédit

En ce cas, le contrat doit contenir la clause de renonciation dans les 7 jours, selon l'article 88 de la loi du 14 juillet 1991 qui dispose que :

« Sans préjudice des règles régissant la preuve en droit commun, les ventes au consommateur visées par la présente section doivent, sous peine de nullité, [...], faire l'objet d'un contrat écrit, rédigé en autant d'exemplaires qu'il y a de parties contractantes ayant un intérêt distinct.
Ce contrat doit mentionner:
- le nom et l'adresse du vendeur;
- la date et le lieu de conclusion du contrat;
- la désignation précise du produit ou du service, ainsi que ses caractéristiques principales;
- le délai de livraison du produit ou de la prestation de service;
- le prix à payer et les modalités de paiements;
- la clause de renonciation suivante rédigée en caractères gras dans un cadre distinct du texte au recto de la première page:
- "Dans les sept jours ouvrables à dater du lendemain du jour de la signature du présent contrat, le consommateur a le droit de renoncer sans frais à son achat à condition d'en prévenir le vendeur par lettre recommandée à la poste. Toute clause par laquelle le consommateur renoncerait à ce droit est nulle. En ce qui concerne le respect du délai, il suffit que la notification soit expédiée avant l'expiration de celui-ci."
- Cette dernière mention est prescrite à peine de nullité du contrat. »

La méconnaissance de la disposition impérative contenue dans l'article 88 de la loi sur les pratiques du commerce doit entraîner la nullité du contrat et la restitution des acomptes versés (Liège, 16 avril 1998, J.L.M.B. 1998, p. 1828).

Dans la jurisprudence en question, la Cour a considéré que le fait de recevoir la visite d'un amateur, puis l'offre de celui-ci, par l'intermédiaire de l'agent, ne signifie pas que le client consommateur ait renoncé à demander la nullité du contrat.

Comme on le comprend aisément, si le client poursuit et obtient la nullité du contrat, il ne doit pas payer la commission tout en profitant de l'intermédiation.

Il s'indique donc de faire figurer dans le contrat conclu par l'Internet la clause de renonciation suivante rédigée en caractères gras dans un cadre distinct du texte et en première page :

« Dans les sept jours ouvrables à dater du lendemain du jour de la signature du présent contrat, le client a le droit de renoncer sans frais à nos services d'agent immobilier à condition de nous en prévenir par lettre recommandée à la poste. Toute clause par laquelle le client renoncerait à ce droit est nulle. En ce qui concerne le respect du délai, il suffit que la notification soit expédiée avant l'expiration de celui-ci. »

Cela n'est pas obligatoire si le client vend son bien dans le cadre de son activité professionnelle. Mais c'est valable tant pour la vente que la location.

Les clauses abusives

Dans une autre espèce, le tribunal de première instance de Charleroi (15 septembre 2000, J.L.M.B. 2001, p. 1244) a sanctionné la clause suivante :

« Le propriétaire vendeur s'interdit de vendre directement ou par l'entremise d'un tiers le bien dont il s'agit, sans avertir préalablement l'agent immobilier qui aura droit à la totalité des honoraires décrit à l'article 7 sans devoir justifier de ses activités, à titre d'indemnité forfaitaire conformément à l'article 1794 du Code civil. »

Le tribunal a considéré que pareille clause est abusive et contraire à l'article 32, 8° et 15° de la loi en ce qu'elle accorde à l'agent la totalité de ses honoraires alors qu'il est dispensé de prester ses propres obligations. La sanction est la nullité de la clause de sorte que le juge peut librement apprécier l'indemnité de rupture de contrat qui revient à l'agent sans devoir appliquer la clause litigieuse.

Même si le vendeur professionnel de bien immeuble peut, au contraire de l'agent immobilier, librement vendre à distance, sous réserve du régime de la preuve, il doit comme le courtier qui vend ses services, éviter les clauses abusives dans ses documents contractuels et respecter la réglementation de la publicité.