Droit Fiscalité belge

LA VENTE D'IMMEUBLE A UN ETAT ETRANGER

Les conséquences doivent être analysées sous l'angle des droits d'enregistrement, de la TVA et de l'impôt sur le revenu immobilier (Revenu Cadastral et perception par voie de précompte).

Droit d'enregistrement

L'article 161, 6° CE dispose que sont enregistrés gratuitement :

1° les actes portant acquisition par les États étrangers d'immeubles destinés à l'installation de leur représentation diplomatique ou consulaire en Belgique, ou à l'habitation du chef de poste. La gratuité est toutefois subordonnée à la condition que la réciprocité soit accordée à l'État belge;

Cette disposition, comme celles qui vont suivre appliquent une Convention dite de Vienne sur les relations diplomatiques du 18 avril 1961 (loi d'approbation du 30 mars 1968 Moniteur belge du 6 juin 1968) et la Convention de Vienne sur les relations consulaires du 24 avril 1963 (loi d'approbation du 17 juillet 1970 Moniteur belge du 14 novembre 1970).

Ces conventions énoncent le principe de l'immunité accordée au Etat membre. L'article 47 de la Convention de Vienne du 18 avril 1961 et sur l'article 72 de la Convention de Vienne du 24 avril 1963 précisent que l'exemption est le fondée sur la condition de réciprocité.

Il s'agit exclusivement des Ambassades et mission de caractère diplomatique.

On peut exclure de cette exemption les subdivision fédérale d'un Etat, qui n'entretient pas de relation diplomatique autonome avec l'Etat hôte.

Précisons que le régime d'exemption est limité à la vente d'immeubles affectés aux activités de l'Ambassade, de la Chancellerie et à l'établissement de l'ambassadeur.

Une demande d'exemption doit être préalablement introduite et jointe à l'acte.

Le Receveur n'accorde jamais une exemption complète dès lors qu'une chancellerie contient toujours des espaces réservés au personnel domestique qui n'a pas le statut de diplomate.

TVA

L'article 42 du CTVA exempte de la taxe:

1° les livraisons et les importations de biens et les prestations de services effectuées dans le cadre des relations diplomatiques et consulaires ;

2° les livraisons et les importations de biens meubles et les prestations de services, à l'exclusion des travaux immobiliers, faites pour l'usage personnel des membres du personnel diplomatique, administratif et technique, des fonctionnaires consulaires de carrière et des employés consulaires attachés aux missions et postes visés au 1°;

L'article 25 ter § 1er, alinéa 2, 1°, du Code, ne soumet pas à la taxe les acquisitions intracommunautaires de biens dont la livraison en Belgique serait exemptée par l'article 42, § 3, alinéa 1er, 1° et 2°.

Sont donc visées :

1° les missions diplomatiques (ambassades et légations) et les postes consulaires, des Etats étrangers, en fonction en Belgique ;

2° les institutions suivantes assimilées à des missions diplomatiques :

a) les délégations permanentes des Etats membres auprès du Conseil de l'Organisation du Traité de l'Atlantique Nord (O.T.A.N.), à l'exclusion de la délégation permanente belge;

b) les représentations permanentes des Etats membres auprès de l'Union européenne, à l'exclusion de la représentation permanente belge;

c) les missions des Etats tiers accréditées auprès de l'Union européennes;

d) les missions des Etats tiers accréditées auprès de l'O.T.A.N.;

e) les représentations permanentes des Etats membres auprès de l'Union de l'Europe occidentale (U.E.O.), à l'exclusion de la représentation permanente belge;

f) le Haut Représentant chargé de la mise en application, dans le domaine civil, de l'Accord de paix pour la Bosnie-Herzégovine, à partir du 1er janvier 1996.

De plus, ne sont par contre pas considérés comme destinés à l'usage officiel :

Les travaux immobiliers effectués à des immeubles qui servent de logement aux membres du personnel d'une mission diplomatique ou d'un poste consulaire, autres que le chef de cette mission ou de ce poste, même si ces immeubles appartiennent à l'Etat d'envoi, à la mission ou au poste, ou si les frais relatifs aux travaux sont pris en charge par l'Etat d'envoi, la mission ou le poste. Il en est de même pour les achats de biens qui sont clairement destinés à être utilisés dans la construction, la réparation ou l'entretien de tels immeubles ainsi que toutes les prestations de services relatives à des immeubles;

Cette définition est ici aussi limitée à l'Etat qui entretient des relations diplomatique.

L'exemption de la taxe est, en ce qui concerne les livraisons de bâtiments, subordonnée à une autorisation préalable à délivrer par l'Administration centrale de la TVA, de l'enregistrement et des domaines. A cet égard, la décision par laquelle cette Administration autorise l'enregistrement gratuit de l'acte d'acquisition, vaut également pour ce qui concerne l'exemption de la TVA sur les bâtiments cédés. Cette décision est portée à la connaissance du contrôleur en chef de l'office de contrôle dans le ressort duquel le vendeur est établi.

Revenu cadastral et Précompte immobilier

Suivant l'article 231 CIR/92 : § 1er Sont exonérés sous condition de réciprocité:

1° les revenus des biens immobiliers qu'un Etat étranger a affectés à l'installation de ses missions diplomatiques ou consulaires

L'article 253, 2° précise qu'est exonéré du précompte immobilier, le revenu cadastral : ...

2° des biens immobiliers visés à l'article 231, § 1^er, 1°;

L'immunité prévue par l'art. 231, 1°, CIR/92 ne concerne que l'impôt des non résidents, mais l'art. 253, 2°, CIR/92 l'étend explicitement au P.I.

Il est toutefois bien entendu que cet avantage ne peut être consenti qu'aux Etats étrangers diplomatiquement reconnus par la Belgique et sous les conditions précisées ci-après.

Il est précisé que, dans le cadre des Conventions de Vienne sur les relations diplomatiques (loi du 30 mars 1968, M.B. du 6 juin 1968, art. 23 et 24 de la Convention) et consulaires (loi du 17 juillet 1970, M.B. du 14 novembre 1970, art. 32 et 49 de la Convention), les immeubles que le chef de la mission ou l'agent diplomatique ou consulaire acquiert pour le compte de l'Etat accréditant (ou d'envoi), aux fins de la mission, sont à considérer comme appartenant à l'Etat étranger à condition que l'acte d'acquisition desdits immeubles stipule que l'intéressé agit en cette qualité.

Par immeubles affectés à la mission diplomatique ou consulaire, il faut entendre tous immeubles (bâtiments ou partie de bâtiments et terrains y attenant) qui sont utilisés aux fins de la mission diplomatique ou consulaire (ambassades, légations, consulats, etc.), y compris la résidence du Chef de la mission diplomatique ou du Chef de poste consulaire de carrière.

En conclusion, il ressort de ce qui précède qu'un Etat, pour les seuls besoins de sa représentation diplomatique et l'établissement de l'ambassadeur, bénéficiera de l'immunité fiscale.

Les considérations qui précèdent ne doivent pas faire oublier les règles suivantes :

1. Art. 45 CTVA

§ 1er Tout assujetti peut déduire de la taxe dont il est redevable, les taxes ayant grevé les biens et les services qui lui ont été fournis, les biens qu'il a importés et les acquisitions intracommunautaires de biens qu'il a effectuées, dans la mesure où il les utilise pour effectuer :
1° des opérations taxées ;
2° des opérations exonérées en vertu des articles 39 à 42 ;
...

La TVA payée lors de l'acquisition d'un bien ou d'un service n'est récupérable que si le bien ou le service est utilisé pour réaliser une opération sujette à TVA ou exemptée selon l'article 42 CTAV exposé plus haut.

2. Art. 48 § 2 CTVA

En ce qui concerne les biens d'investissement, la déduction des taxes qui les ont grevés est sujette à révision pendant une période de cinq années. Une régularisation est opérée, chaque année à concurrence d'un cinquième du montant de ces taxes, lorsque des variations sont intervenues dans les éléments qui ont été pris en considération pour le calcul des taxes déductibles. [Toutefois, pour les taxes qui ont grevé les biens immeubles par leur nature et les droits réels qu'Il détermine, le Roi peut prévoir que la période de révision est de [quinze] ans et que la révision a lieu chaque année à concurrence du [quinzième] du montant de ces taxes.

Autrement dit, si un immeuble est porté en classe 2 (pas en actif circulant), et que des travaux y sont effectués, sa revente dans les 5 ou dans les 15 ans donnera lieu à révision de la TVA au prorata temporis.