Droit Fiscalité belge

On sait que lorsqu'une personne vend un bien immeuble, le notaire doit avertir les receveurs des contributions directes de la commune où habite le vendeur et de la commune de la situation du bien.

Dans les douze jours, le receveur notifie au notaire le montants des cotisations dont serait redevable le vendeur. La loi dispose que cette notification emporte saisie-arrêt entre les mains du notaire sur le prix de vente (art. 433 CIR/92).

Si le prix n'est pas suffisant pour désintéresser le Trésor et les créanciers inscrits, le notaire doit, sous peine d'être personnellement responsable de l'excédent, en informer le receveur par lettre recommandée au plus tard le premier jour ouvrable qui suit la passation de l'acte.

Le Trésor peut alors prendre une inscription hypothécaire sur le bien et l'acte n'est pas opposable au Trésor si l'inscription de cette hypothèque légale a lieu dans les huit jours ouvrables de la lettre recommandée du notaire.

Le résultat est que le bien est délivré par le vendeur avec une hypothèque au profit du fisc, ce qui présente un risque évident pour l'acheteur (art. 435 CIR/92).

Ces principes sont bien connus.

Ce que l'on sait moins, c'est que cette procédure d'application lors d'une vente est pareillement d'application en cas d'affectation hypothécaire d'un immeuble.

Or si l'acheteur procède à une acquisition au moyen d'un prêt hypothécaire, et qu'il est redevable de dette fiscale, le risque existe que le Trésor prenne hypothèque dans les huit jours de l'acte d'affectation qui intervient en règle le même jour que l'achat-vente.

En ce cas, la banque qui a prêté l'argent et pris hypothèque en garantie de son prêt, risque d'être primée par l'hypothèque légale du Trésor. On ne doute pas que les rapports avec son crédité en seront affectés ...

Qu'en conclure ? Que la vente peut être gravement affectée par les dettes fiscales non seulement du vendeur, mais aussi de l'acquéreur, pour autant que l'acquisition soit financée et garantie par une hypothèque.

Moralité : avant d'acheter ou de vendre un immeuble, il faut vérifier sa situation fiscale.

Terminons en précisant que l'Arrêté royal du 31 mars 2003 (M.B. du 23 avril 2004) permet la transmission électronique concomitante de l'avis et de la déclaration. A cette fin, l'obligation prévue actuellement de transmettre la déclaration en double exemplaire est supprimée en cas d'envoi électronique et la date d'expédition de la déclaration sera déterminée selon les mêmes modalités que celle de la notification.