Droit Fiscalité belge

Le principe est qu'un bail qui n'a pas date certaine n'est pas opposable à l'acquéreur (art. 1743 du Code civil). Celui-ci pourra donc considérer que le locataire est sans titre envers lui et l'expulser.

La date d'un bail est certaine lorsqu'il est enregistré ou s'il en est fait mention dans un acte authentique (art. 1328 du Code civil). Cela peut être un acte notarié, mais aussi un jugement un P.V. de conciliation ou une citation d'huissier.

Attention, cet article n'est pas applicable lorsque l'acquéreur est un commerçant (Cass. 20 janvier 1990, Pas. I, 1990, p. 619), ce qui est le cas si c'est une société commerciale qui achète. Si la société est civile, l'article 1328 du Code civil sera d'application.

1. Concernant les baux de résidence (art. 9 de la loi du 20 février 1991) :

a) si le bail a date certaine antérieure à la vente, l'acquéreur devra le respecter, même si le bail réserve la faculté d'expulsion en cas de vente.

b) Si le bail n'a pas date certaine antérieure à la vente et si le locataire occupe depuis moins de 6 mois, l'acquéreur peut expulser le locataire sauf si l'acte de vente fait obligation de servir ce bail.

c) Si le bail n'a pas date certaine antérieure à la vente et si le locataire occupe depuis au moins 6 mois, l'acquéreur peut mettre fin au bail pour les motifs et dans les conditions visés à l'article 3, § 2, 3 et 4 de la loi du 20 février 1991, moyennant un congé de trois mois notifié dans les trois mois qui suivent la date de la passation de l'acte. Il s'agit de l'occupation personnelle (inapplicable pour une société), pour travaux importants et moyennent indemnité et congé donné à l'expiration du premier et du deuxième triennat.

2. Concernant le bail commercial (art. 1743 du Code civil et art. 12 de la loi du 30 avril 1951) :

a) Si le bail n'a pas date certaine et si le locataire occupe depuis moins de 6 mois, l'acquéreur peut l'expulser.

b) Si le bail a date certaine et si ce bail contient une clause réservant le droit d'expulser en cas de vente, l'acquéreur ne peut expulser le locataire que dans les cas énoncés aux points 1, 2, 3, et 4 de l'article 16, moyennant un préavis d'un an donné dans les trois mois de l'acquisition (occupation personnelle, exclusion de destination commerciale, démolition suivie de reconstruction et faute grave du locataire). Suivant les cas une indemnité sera due (de 1 à 3 ans de loyer).

c) Même régime si le bail n'a pas date certaine antérieure à la vente mais si le locataire occupe le bien loué depuis six mois au moins.

d) La date certaine peut être prouvée autrement que par les mentions de l'enregistrement ou l'acte authentique si la société acquéreuse est une société commerciale et non une société civile.

Trois remarques générales :

a) Si le bail commercial initial a été enregistré, mais fut ensuite renouvelé par le mécanisme des formalités des articles 13 et 14 de la loi du 30 avril 1950 ou par une convention non enregistrée, le bail renouvelé est un bail différent qui n'aura pas la date certaine même si le bail initial a été enregistré (Cass. 11 juin 1966, Pas. I, 1966, p. 1326). Selon certains auteurs, on peut enregistrer la demande de renouvellement pour conférer date certaine au bail renouvelé (M. LA HAYE et J. VANKERCKHOVE, Les Novelles, Droit civil T VI, Le louage de choses, Volume II, Les baux commerciaux, n° 1733, p. 183).

b) Si l'acte de vente fait état du bail, peut-on considérer qu'il prend ainsi date certaine et devient opposable à l'acquéreur au terme de cet acte de vente ? La jurisprudence française ne permet pas à l'acquéreur de mauvaise foi (qui savait) de se prévaloir de l'article 1743 du Code civil au détriment du locataire. Cependant, en Belgique, la doctrine classique exige davantage qu'une clause mentionnant l'existence du bail. La doctrine et la jurisprudence exigent une réelle stipulation pour autrui (art. 1121 du Code civil), c'est-à-dire une clause dite d'entretien du bail ou encore clause de maintien de bail ou de service du bail. On sera toutefois attentif au fait que la jurisprudence peut évoluer vu la jurisprudence française et l'avis de Madame Merchiers selon lequel, si l'acte de vente décrit les mentions essentielles du bail, cela aurait pour effet de conférer un titre opposable à l'acquéreur (Y. MERCHIERS, L'opposabilité des baux en cas de transfert de propriété, T.P.R. 1983, p. 267, n° 510).

c) Le bailleur doit assurer la jouissance paisible du locataire durant toute la durée du bail (art. 1719, 3° du Code civil). Si le locataire est expulsé en cours de bail, même pour un bail non enregistré, le bailleur lui devra une indemnité sauf si le bail contenait une clause dite de faculté d'expulsion.