Droit Fiscalité belge

NOUVEAUTES PROCEDURALES EN MATIERE DE BAIL DE LOGEMENT

La loi du 24 décembre 2002 a ajouté un alinéa septies à l'article 1344 du Code judiciaire rendant obligatoire la conciliation préalable à toute procédure contre un locataire en matière de bail de logement, pour loyer impayé, révision de loyer ou expulsion.

Champ d'application

L'article 1344 septies nouveau du Code judiciaire s'applique aux locations de logement. La loi n'a donc pas repris la terminologie de bail de résidence principale de la loi du 20 février 1991 de sorte que l'on peut considérer que le préalable de la conciliation s'applique aussi aux baux visés à l'article 1 § 2 de la loi du 20 février 1990, à savoir lorsque le logement est l'accessoire d'un contrat principal relatif à la fonction ou à l'activité du preneur (commerce, concierge).

De même, la loi n'a pas davantage repris la définition du champs d'application des autres dispositions de l'article 1344 bis à sexies du Code judiciaire qui visent les baux des sections II et II bis du Code civil, à savoir les baux de résidences principales et les baux commerciaux avec logement. On sait que ces dispositions prévoient une procédure d'avertissement du CPAS en cas d'expulsion, pour faciliter le relogement de la personne qui perd son logement, et impose un délai de un mois avant d'exécuter un jugement autorisant l'expulsion. Le résultat est que le préalable de la conciliation avant expulsion s'applique en matière de logement non principal, mais pas l'obligation d'accorder un délai d'un mois avant l'expulser lorsqu'elle est accordé. C'est assez paradoxal et cela trahit une certaine confusion dans l'esprit du législateur.

Le préalable de la conciliation vise les demandes principales concernant l'adaptation du loyer, le recouvrement des arriérés de loyers ou l'expulsion. Le terme expulsion n'est donc pas lié à la résolution du bail : cela signifie qu'en cas d'occupation après l'expiration du bail, il faudra respecter le préalable de la conciliation, pas en cas d'expulsion en matière de prêt de logement, d'occupation sans titre ni droit (squatter) ni dans le cadre d'une occupation précaire.

On notera que le recouvrement de charges n'est pas visé, ni les litige en matière de garantie ou d'état des lieux.

Sanction

La sanction du non respect de la conciliation n'est pas précisée. La loi prévoit que les demandes « doivent obligatoirement être soumises au préalable au juge » (en conciliation). On peut donc penser que cette formalité est une condition de recevabilité et non une cause de nullité de l'acte, nullité qui aurait pu être couverte ou récupérée par l'article 867 du Code judiciaire. En effet, la loi vise les articles 731 à 733 du Code judiciaire, mais pas l'article 734 qui évoque le préalable de la conciliation avant les débats au fond et non avant l'introduction de l'action au fond. C'est donc réellement une condition d'admissibilité de la demande sanctionnée d'irrecevabilité. Le Juge de paix de Molenbeek a retenu la thèse de l'admissibilité dans un jugement du 25 mars 2003 (J.T. 2003, p. 321) sans pour autant sanctionner la demande d'irrecevabilité ce qui devrait être la conséquence de la non admissibilité (cfr art. 1345 du Code judiciaire en matière de bail à ferme).

Certains auteurs préconisent une non admissibilité qui n'empêche pas une régularisation en cours de procédure, en ce sens que le juge pourrait surseoir à statuer pour permettre au demandeur d'introduire une procédure de conciliation (DE FRESART, Conciliation obligatoire en matière de location de logement, article 1344 septeis du Code judiciaire, J.T. 2003, p. 112 ; VERRYCKEN, Le Juge de paix conciliateur, J.P.P. 2002, p. 437 ; FETTWEISS, Manuel de procédure civile, p. 163). Cette solution semble approuvée mais sur le plan pragmatique par M. Steckx (note sous Molenbeek 25 mars 2003, J.. 2003, p. 321). Cette solution nous paraît douteuse pour un argument de texte. La loi dit clairement  « doivent obligatoirement être soumises au préalable au juge ». Si la procédure peut être régularisée le terme au préalable n'a pas de sens. De plus, comme déjà dit, la loi fait référence aux article 731 à 733 du Code judiciaire, mais pas à l'article 734 qui évoque le préalable de la conciliation avant les débats au fond et non avant l'introduction de l'action au fond.

Mode

La demande de conciliation s'introduit par requête écrite (voir nos modèles) ou orale auquel cas le greffier en dresse un procès-verbal qui sera joint au dossier de la procédure.

La procédure de conciliation est très simple : les parties sont convoquées à la demande, même verbale, de l'une d'elles, par simple lettre du greffier, à comparaître dans le délai ordinaire des citations (8 jours), aux jour et heure fixés par le juge.

Le renvoi aux articles 731 et 732 du Code judiciaire indique qu'il n'est pas nécessaire de joindre à la requête un certificat de domicile du locataire.

Effets

Si un accord intervient, le procès-verbal de l'audience en constate les termes et l'expédition (original du jugement ou plutôt dans ce cas ci du P.V.), est revêtue de la formule exécutoire. Cela signifie que le P.V. de conciliation dispose de la même force qu'un jugement. Si les parties sont convenues lors de la conciliation que le locataire quittera les lieux à telle date, et qu'il s'en abstient, le P.V. de conciliation servira de titre permettant l'expulsion.

Cette expulsion ne pourra cependant intervenir avant l'écoulement du délai de un mois s'il s'agit d'un bail de résidence principale ou un logement accordé accessoire d'un bail commercial. Ce délai d'un mois pourra être réduit si le bailleur prouve l'abandon du bien, si les parties conviennent d'un autre délai, cet accord devant être constaté dans le P.V. En tout état de cause, l'huissier doit aviser le preneur ou les occupants du bien de la date effective de l'expulsion en respectant un délai de cinq jours ouvrables.

La loi a été fort critiquée car elle impose une étape supplémentaire au bailleur qui veut agit vite pour arrêter l'hémorragie des loyers impayés. Cette critique n'est pas entièrement fondée car la conciliation est très rapide et l'intervention du juge conciliateur est souvent utile et décisive. Comme le procès-verbal vaut jugement après conciliation, celle-ci permet de gagner du temps dans de nombreux cas. Par contre, si le locataire est de mauvaise foi, le bailleur perdra effectivement et inutilement du temps.

Si aucune conciliation n'intervient et qu'une partie souhaite porter sa demande au fond devant le juge, elle agit « conformément aux dispositions du présent chapitre » dit la loi, c'est-à-dire par requête. L'introduction par voie de citation reste permise (car l'article 1344 bis du Code judiciaire prévoit la requête de manière facultative et non obligatoire). Il reste que le juge peut délaisser les frais de citation au bailleur s'il préfère l'onéreuse citation (150 €) à la requête (29 €).

La demande de conciliation produit, quant aux délais impartis par la loi, les effets d'une citation à compter du jour de son introduction. Cette règle est soumise à la condition que la demande au fond soit introduite dans le mois de la date du P.V. de non conciliation. On pense à l'interruption de la prescription de cinq ans des loyers ou à l'action en révision du loyer qui ne peut être intentée qu'entre le sixième et le troisième mois précédant l'expiration du triennat en cours. Par introduction, il faut en règle entendre l'inscription de la demande au rôle des requêtes en conciliation. Enfin, la requête en conciliation fait aussi courir les intérêts moratoires, même si cela est sans rapport avec les délais impartis par la loi, pour autant que la formulation de la requête manifeste l'intention formelle d'obtenir paiement (art. 1039 du Code civil).

La demande au fond peut être introduite par requête écrite déposée au greffe de la justice de paix.
A peine de nullité, la requête contient:
1. l'indication des jour, mois et an,
2. les nom, prénom, profession et domicile du requérant,
3. les nom, prénom et domicile ou, à défaut du domicile, la résidence de la personne contre laquelle la demande est introduite,
4. l'objet et l'exposé sommaire des moyens de la demande,
5. la signature du requérant ou de son avocat.

Un certificat de domicile de la personne mentionnée sous 3 est annexé à la requête. Il peut être retiré au guichet population de l'administration communale concernée.
Les parties sont convoquées par le greffier, sous pli judiciaire, à comparaître, dans les quinze jours de l'inscription de la requête au rôle général, à l'audience fixée par le juge. Une copie de la requête est annexée à la convocation.

Entrée en vigueur

L'article 1344 septies nouveau du Code judiciaire, s'applique aux demandes que le demandeur souhaite porter devant le juge après l'entrée en vigueur de la présente loi, c'est-à-dire le 1^er janvier 2003.

Et les caravanes ?

Terminons sur un paradoxe de la loi qui trahit la légèreté avec laquelle elle a été préparée et votée. L'article 377 § 1 de la loi élargit la notion de logement de la loi du 20 février 1991 sur le bail de résidence principale en ce sens que le logement est défini comme un bien meuble (sic) ou immeuble ou une partie de celui-ci qui est destiné à la résidence principale du locataire.

Cela vise les caravanes de toute évidence (à dater du 1^er janvier 2004).

Malheureusement, le législateur a oublié de modifier aussi l'A.R. du 8 juillet 1997 déterminant les conditions minimales à remplir pour qu'un bien immeuble donné en location à titre de résidence principale soit conforme aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d'habitabilité (M.B. du 21 août 1997). Et cette réglementation ne vise que les immeubles.

C'est ainsi que l'on a étendu la protection du logement aux caravanes sans pour autant appliquer aux caravanes les conditions minimales de salubrité et d'habitabilité. On fait mieux en matière d'intégration sociale ...