Droit Fiscalité belge

En matière de bail de résidence, l’article 2 de la loi du 20 février 1991 disait déjà que le bien loué doit répondre aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’habitabilité.

C’est au moment où commence l’occupation du locataire qu’il faut se placer pour apprécier si le bien est conforme à ces exigences.

Cette règle renforce l’obligation du bailleur de « faire jouir paisiblement le preneur » (article 1719 du Code civil) et de « délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce » (art. 1720).

Les règles supplétives du Code civil sont donc non seulement renforcées, mais elles sont aussi devenues impératives (article 12 de la loi du 20 février 1991).

La loi du 13 avril 1997 a voulu définir les reliefs de cette obligation.

Cette loi permet au Roi de définir les conditions minimales à remplir pour que le bien loué soit conforme aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’habitabilité.

Un arrêté royal du 8 juillet 1997 est alors venu déterminer les conditions minimales auxquelles un logement loué doit répondre. Ces conditions concernent :

-           Les fonctions du logement,

-           Les exigences structurelles et de stabilité,

-           L’humidité du logement,

-           L’éclairage naturel et l’aération,

-           L’équipement du logement,

-           L’accès au logement et la circulation dans l’immeuble.

Des règlementations régionales se sont ajoutées à ces normes, en s'appliquant cumulativement avec l'arrêté royal du 8 juillet 1997 (e.a. Région wallonne : décret du 6 avril 1995, Code wallon du logement coordonné le 6 mars 2007 ; Région de Bruxelles-Capitale : ordonnance du 15 juillet 1993, ordonnance du 17 juillet 2003, Code bruxellois, ordonnance du 1^er avril 2004 ; Het Vlaamse Woondecreet, 15 juillet 1997, etc.).

Il y a une exception à ces règles : on peut déroger à l’article 2, précise la loi de  1997, dans le cas du bail de rénovation, ce qui est évident.

La loi de 1997 précisait un régime de sanctions lorsque les conditions minimales ne sont pas remplies.

Le preneur peut soit poursuivre la résolution du bail avec indemnisation, soit exiger l’exécution des travaux nécessaires. En attendant ces travaux, le juge pouvait réduire le loyer.

C’est en définitive le droit commun de l’article 1184 du Code civil.

Le législateur s’est à nouveau penché sur les mesures permettant de garantir la mise sur le marché de logements de qualité.

Il faut dire que le droit à un logement décent est un droit constitutionnel selon l’article 23, 3° de la Constitution.

C’est ainsi que l’article 101 de la loi du 25 avril 2007 portant des dispositions diverses (IV) a complété l’article 2 de la loi sur le bail de résidence principale du preneur (M.B. du 8 mai 2007).

Le principe reste le même :

« Sans préjudice des normes relatives aux logements établies par les Régions dans l’exercice de leurs compétences, le bien loué doit répondre aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d'habitabilité.

Cette condition s'apprécie par référence à l'état du bien loué au moment de l'entrée en jouissance du preneur. »

Jusque là, rien de bien nouveau.

Le régime des sanctions n’est plus mentionné mais il relève, on l’a dit, du droit commun.

Un nouvel alinéa 2 est inséré, précisant que les conditions minimales sont impératives (ce que l’on savait) et obligatoirement annexées au bail.

En écho à cette disposition, l’article 11bis nouveau, impose de joindre au bail un document annexé qui décrit notamment ces conditions.

La seule nouveauté n’est toutefois pas que le bail doit documenter le preneur sur les exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d'habitabilité.

La loi du 25 avril 2007 apporte en effet une modification de taille. Elle porte sur le rôle des parties, bailleur et preneur, dans les réparations que requiert l’état du bien en cours de bail.

On quitte ici le stade de la conclusion du bail pour entrer dans la phase de l’exécution de celui-ci.

Rappelons que l’article 1720 du Code civil impose au bailleur, pendant la durée du bail, de procéder aux réparations nécessaires, autres que les locatives.

L’article 1754 apporte une définition non limitative aux réparations locatives (dite de menu entretien, à charge du locataire), de manière un peu surannée.

Il est question des réparations à faire aux âtres, chambranles et tablettes des cheminées, aux pavés et carreaux des chambres, aux vitres à moins qu’elles ne soient cassées par la grêle, etc.

Bref, il s’agit de l’entretien courant.

Voyez, par exemple, le partage des charges d’entretien et de réparation, entre le bailleur et le locataire, proposé par la Compagnie des Notaires de Namur www.notanamur.be/articles/REPALOC.html.

Enfin, l’article 1755 exclut que le locataire soit tenus des réparations locatives occasionnées que vétusté ou force majeure, ce qui est bien normal.

Ces règles, qui sont bien connues, étaient supplétives. Autrement dit, le bail peut prévoir un autre règlement.

Le bail peut ainsi aggraver le sort du preneur et mettre à sa charge une obligation d’entretien et de réparation plus lourde.

C’est le cas des baux qui limitent l’obligation du bailleur à l’obligation d’entretien du nu-propriétaire (art. 606 du Code civil).

Il ne sera désormais plus possible, dans le bail de résidence, de s’écarter du partage des responsabilités énoncé plus haut et défini par le Code civil.

Le paragraphe 2 nouveau de l’article 2 de la loi dit à présent que « le bailleur est obligatoirement tenu de toutes les réparations autres que les réparations locatives ».

Il n’est plus question de faire supporter parle locataire d’autres réparations que les réparations dites locatives.

Ceci étant dit, l’article 1754 date du Code civil (21 mars 1804 !) et fait  encore référence aux usages.

Il existe certes une abondante jurisprudence en la matière mais il est apparu qu’une définition réglementaire des réparations « autres que locatives » serait bienvenue pour apporter davantage de sécurité juridique.

C’est pourquoi la loi prévoit que cette la notion de réparation autre que locative peut être définie par un arrêté royal.

Cette réglementation aura un caractère impératif et prendra effet pour les baux signés après l’entrée en vigueur de l’article 101 de la loi du 25 avril 2007.

La loi du 25 avril 2007 est entrée en vigueur le 18 mai 2007, de sorte qu’il faut espérer que cette réglementation soit rapidement arrêtée en Conseil des ministres.

Or nos ministres sont en affaires courantes pour le moment.

En résumé, la loi de 1997 a d’abord permis de définir par voie réglementaire les conditions de sécurité, de salubrité et d’habitabilité auxquelles un immeuble peut être donné en location à usage de résidence.

La loi de 2007 permet à présent de définir par voie réglementaire l’obligation du bailleur aux réparations qui sont rendues nécessaire par l’état du bien en cours de bail.

L’exception du bail de rénovation subsiste, l’article 8 de la loi n’étant pas modifié.

Rappelons donc seulement que :

-          Les travaux visés par un tel bail doivent mettre le bien loué en conformité avec les exigences de sécurité, de salubrité et d’habitabilité,

-          Le bail écrit de rénovation doit fixer le délai dans lequel ces travaux doivent être exécutés, et ces travaux doivent être décrits avec précision,

-          Durant ces travaux, les loyers ne peuvent être exigibles,

-          Le début des travaux doit être fixé dans un délai raisonnable,

-          Le bailleur doit apporter une contrepartie (diminution ou remise du loyer, renonciation à la faculté de mettre fin au bail, renonciation à la faculté de demander la révision du loyer).