Droit Fiscalité belge

L'article 99 de la loi du 25 avril 2007 portant des dispositions diverses (IV), a restauré l'article 1716 du Code civil.

Ce nouvel article 1716, qui avait été abrogé en 1991, régit à présent la mise en location d'un bien d'habitation « au sens large ».

Cette notion dépasse donc le cadre du bien affecté à la résidence principale (loi du 20 février 1991).

Il en va ainsi des résidences secondaires ou des deuxième habitations où l'on ne réside pas.

Information

La règle instaurée est une obligation d'information dans la communication en vue de la location.

« Toute mise en location d'un bien affecté à l'habitation au sens large implique, dans toute communication publique ou officielle, que figure notamment le montant du loyer demandé et des charges communes. »

Cela vise les annonces dans les journaux, sur un site web, dans les listings communiqué par les agences, sur les valves d'un établissement, etc.

Les charges

Il s'agit des charges communes, donc celles qui sont calculées par le syndic et qui sont à la charge du preneur.

Mais la jouissance de l'appartement ou de la maison peut générer des charges individuelles pour lesquelles le législateur n'a prévu aucune mesure de publicité.

Indiquer les charges communes présente une grande difficulté.

Celles-ci varient et des surprises ne peuvent jamais être exclues, même de parfaite bonne foi.

Cette annonce sera-t-elle contractuelle ? Autrement dit, le bail pourra-t-il préciser un montant différent vu le temps entre la mise en location et la conclusion du bail ?

Le preneur pourra-t-il reprocher au bailleur une indication erronée, moins élevée que ce qui s'avère en réalité ?

Cela peut arriver même avec un bailleur de bonne foi.

Pour cette raison, il sera prudent d'indiquer une fourchette de valeur des charges, ou une mention « selon les décomptes du … au … ».

Le loyer

L'indication du loyer présente pareillement une grande difficulté.

Une communication « à louer » n'est en règle pas liante.

Mais à présent le loyer doit être mentionné. Que se passe-t-il si le candidat déclare qu'il accepte le prix ? Ou s'il dépose une lettre d'acceptation ?

Le bail est-il aussitôt conclu ?

Autrement dit, l'annonce de la mise en vente d'un immeuble à tel prix, constitue-t-elle une offre de location qui peut être levée et de ce fait devenir une vente ?

En général, l'agent immobilier n'est pas le mandataire du propriétaire et ne peut poser un acte juridique pour son compte ni, de ce fait, l'engager.

C'est pour cette raison que la jurisprudence refuse de voir une annonce immobilière comme une offre, même si l'annonce mentionne un prix.

La mission de l'agent consiste à rechercher des candidats acquéreurs et à les mettre en rapport avec le propriétaire.

C'est la définition du courtage, variante du louage de service.

Selon la jurisprudence, l'annonce constitue plutôt un appel d'offre d'achat et non une offre de vente (Civ. Brux., réf. 31 mai 1995, R.G.D.C. 1996, p. 68).

Le propriétaire, ayant en main les offres, fait monter les enchères ou choisit la plus intéressante.

Le pourra-t-il encore, maintenant que le loyer doit être indiqué ? Le pourra-t-il pour les annonces qu'il place lui-même sur papier ou sur Internet ?

Ajoutons que les (heureuses) mesures anti-discrimination font qu'il est de plus en plus difficile pour un bailleur de refuser un locataire sans une bonne raison.

Le problème est que l'on ne conçoit pas qu'il faille mentionner le loyer dans l'annonce, tout en permettant au bailleur de se réserver de louer plus cher s'il fait monter les enchères.

De plus, si le bien et le prix sont décrits, toutes les conditions requises pour la rencontre des consentements sur les éléments constitutifs du contrat sont réunies.

Le bail peut naître de ce seul fait.

Et si le bailleur (ou l'agence) s'est trompé, il ne pourrait plus obtenir un meilleur loyer.

On le voit, la loi nouvelle crée ici une sérieuse difficulté.

Les agences devront clairement indiquer qu'elles ne sont pas mandatées pour émettre une offre liante. Qu'elles ne font qu'appeler les candidats à se manifester.

Et les propriétaires seront bien inspirés d'indiquer un loyer le plus élevé possible, pour sélectionner l'offre qui s'approche le plus de ce qu'il souhaite.

La loi présente donc un effet pervers sur le loyer.

Nous pensons cependant que l'obligation d'information ne doit pas forcer le bailleur à louer à qui déclare accepter le prix.

Une obligation d'information ne dégénère pas en obligation d'offre, si le bailleur est de bonne foi.

Du reste la seule sanction prévue par la loi est une amende administrative.

Amende

Cette amende est fixée entre 50 € et 200 €.

On notera que l'amende peut être infligée au « bailleur ou son mandataire ».

L'agence immobilière n'est en règle pas le mandataire du propriétaire, mais il est clair que c'est elle qui est visée par ce terme inadéquat. Prudence, donc.

Par contre le journal ou le webmaster ne peut certainement pas être considéré comme le mandataire du bailleur.

La loi confie aux Communes le soin de constater, poursuivre et sanctionner les manquements à l'obligation d'information.

Sont-elles armées pour le faire ? Sans doute pas.

Il faut vérifier les panneaux, les journaux ou les sites web par immeubles situés dans la commune, rechercher via le cadastre les propriétaires (qui ne sont pas toujours les bailleurs) et enrôler des amendes.

Les Communes ont-elles le personnel ou exercer cette coûteuse mission ? Rien n'est moins certain.

Laurette

Voilà donc une loi qui crée plus de problèmes qu'elle n'en résout, et qui ne sera sans doute pas sanctionnée.

Mais l'essentiel n'est-il pas de permettre à Madame Onkelinx de prétendre avant les élections qu'elle a régulé le marché locatif ?

Indépendamment de cette posture, la loi du 25 avril 2007 instaure d'autres obligations aux bailleurs dont nous parlerons par ailleurs et qui leur sont fort préjudiciables.