Droit Fiscalité belge

C’est l’article 6 de la loi du 30 avril 1951 qui régit la révision du loyer commercial.

Les règles sont les suivantes :

-          Chaque partie a le droit de demander au juge de paix la révision du loyer.

-          Il faut établir que la valeur locative normale de l'immeuble loué est supérieure ou inférieure d'au moins 15 % du loyer.

-          Cette différence doit provenir de circonstances nouvelles.

-          Le juge statue en équité.

-          Sans considération du rendement favorable ou défavorable résultant du seul fait du locataire.

-          L’action doit être formée pendant les trois derniers mois du triennat en cours.

-          Le loyer révisé débute dès le triennat suivant.

Ces règles sont bien connues.

Mais que faut-il entendre par « circonstances nouvelles » ?

La Cour de cassation a répondu dans un arrêt du 7 janvier 2007.

Il s’agit de circonstances objectives qui influencent durablement la valeur d’un bien commercial mais qui n’étaient pas disponibles au moment de la fixation du loyer, qui apparaissent depuis, en sorte que l’on ne pouvait pas en tenir compte lors de la fixation du loyer.

La Cour de cassation précise que le législateur n’a pas exigé que ces circonstances nouvelles soient imprévisibles.

En l’espèce, le tribunal de première instance de Leuven avait considéré que les circonstances qui avaient fait croître le loyer de 16 % étaient parfaitement prévisibles lors de la fixation du loyer.

Il en résultait, d’après le tribunal, que les circonstances en question n’étaient pas nouvelles.

Ce jugement a donc été cassé.

Voyons à présent les attendus de la Cour, dans la langue de l’arrêt :

« 2. Onder nieuwe omstandigheden in de zin van artikel 6, eerste lid, van de Handelshuurwet moeten worden verstaan, objectieve omstandigheden die de huurwaarde van een handelspand duurzaam beïnvloeden, maar die niet voorhanden waren bij het bepalen van de huurprijs en zich sedertdien hebben voorgedaan, zodat er geen rekening mee kon worden gehouden bij het bepalen van de huurprijs.

De wetgever vereist niet dat de nieuwe omstandigheden waarvan sprake in voormeld artikel onvoorzienbaar zijn.

3. De appelrechters weigeren de herziening van de huurprijs omdat de verhoging van de normale huurwaarde tot beloop van 16 pct. het gevolg is van omstandigheden die voorzienbaar en derhalve niet nieuw waren.

4. De appelrechters die vaststellen dat de normale huurwaarde van het betwiste pand meer dan 15 pct. hoger is dan de huurprijs die in de huurovereenkomst is bepaald of bij de laatste herziening is vastgesteld, konden de herziening niet weigeren op grond dat de verhoging het gevolg is van omstandigheden die bij het sluiten van de overeenkomst of de laatste herziening voorzienbaar waren.

5. Het onderdeel is gegrond. »

Cass. 8 janvier 2007, 3ième chambre, section néerlandaise, role n° C040236N, www.juridat.be.