Droit Fiscalité belge

Introduction

These notes summarise the principles that are necessary to know when considering developing property in Belgium. The reader will be aware of the fact that Belgium is divided into three regions (Flemish Regions, Walloon Region and Brussels-Capital Region and that tax and administrative regulations are different in each region).

Land Acquisition

Principle

After choosing a plot, it is useful to sign a preliminary contract (private document) under condition precedent of obtaining financing, expert opinion on value or administrative permission to build or to work. The purchaser can also be given an option to buy in order to protect his right to buy for a certain time period and at a predetermined price allowing him to increase the security of his investment.

Due diligence

Before signing the offer it is advisable to study the administrative status of the plot. In the Flemish Region this concerns the state of pollution. The vendor must have a non-pollution certificate or a certificate acknowledging a history of pollution presented by an approved body, failing which the notaire cannot execute the document. Moreover, the notaire must question the town planning service of the Commune where the land is situated in order to become acquainted with the town planning limitations (possible reservation for a special purpose, incorporation into public property for historic or cultural interest, possibility of construction). The reply from the Commune must be inserted into the contract of sale. The notaire checks servient tenements (non aedificandi, right of passage, right to have windows allowing or not allowing a view) at the Mortgage and Land Charges Registry.

Costs

The purchase price is increased by notaire costs and fees and registration fees or VAT:

a) VAT (21 %) is not due on the sale of land. It is due on newly built property (constructed under a system of VAT if the sale takes place in the two years of the first occupancy), or on property which has undergone extensive renovation to the point where it is considered as new. VAT excludes registration fees.

b) Registration fees amount to 12.5% of the price and the other benefits due to the vendor (these fees are 10% in the Flemish Region). For professional property agents the level is 5% (8% in the Brussels-Capital Region), but they must resell the property within 10 years.

c) As an example, a sale of €500,000 subjected to registration fees incurs the following costs: 
1. Costs €595
2. Fees €2,591.65
3. Registration €62,500.00

d) As an example, mortgage costs amount to €8,785.00 for a registered mortgage of €500,000.

Planning Process

When the land has been purchased or during the stage of purchasing the land under conditions, administrative permission must be requested. The request for a planning licence (to demolish and to reconstruct) is preceded by a licence to divide into building plots in residential promotions.

When property development is intended for industrial activity on classified premises (factory, car park, etc.), a trade or manufacture licence must be requested. The regions have standardised the procedure: combined licence in Brussels, one licence in the Walloon Region.

The time taken to issue the licences depends on the region. In general, it is necessary to wait 45 days, 90 days or 130 days depending on the degree of complexity of the project and therefore the authorities consulted (advice of the Government civil servant to the Commune, public inquiry and consultation). The setting up of a hypermarket requires a special permit named "socio-économique" which may be delivered after an investigation regarding the consequences of this project on the existing market situation.

Responsibility for application

The application is made to the local authorities by an architect, sometimes with the help of a specialised consultant.

Judicial Review

The planning licence can be contested by interested third parties before the Conseil d'Etat within 60 days of knowing about the licence. In Brussels, the environment licence can be contested within 30 days before the Environment Board and then before the Regional Government.

Occupier

The development of the project can be preceded by a commitment to lease under condition of successfully completing the works in order to guarantee the profitability and financing of the project. This type of commitment is governed by freedom of contract.

Liability for quality of work

Generally, the quality of work is sanctioned by the obligation of the landlord to see to the upkeep of things and to ensure peaceful possession for the tenant during the whole of the lease and by his obligation to protect the thing leased from all fault and defect (articles 1719 and 1721 of the Civil Code).

Liquidated damages

The commitment to lease has in return the obligation of the builder to dispense of the property within a fixed period except in the case of force majeure. The sanction for late delivery to the applicant tenant consists in penalties for late performance but the court can always limit the penalties if they are judged to be excessive. The valuation takes place when the commitment is concluded (article 1231 of the Civil Code).

If the delay is particularly serious, the applicant tenant can give notice of his offer.

Construction

Building contract/Professional Appointments

Generally, the owner signs an architectural contract with an architect and a contract for services with a general contractor, who is usually free to call on sub-contractors (freedom to contract). The sub-contractors have a direct action against the developer in the event of non-payment by the main contractor.

The assignment of the architect is usually extended, by the intervention of other professionals such as a resident engineer, a design department, etc., or recourse to special techniques.

This is the classic framework, resulting from a mandatory statutory provision preventing the plurality of the professions of architect and contractor. The architect accepts an assignment regulated by the law: he must design the building, sign the plans and control the work. He accepts a responsibility from which he cannot be exempted.

The owner can also entrust the entirety of the design, the execution and the monitoring of the building site to a specified third person. Several alternatives are available to the owner; delegated ownership, promotion, coordination, project management, etc.

Under the same theory, particular care must be exercised in the writing of the agreement, in order to avoid the stumbling block of the rule prohibiting the plurality of the professions of architect and builder.

Warranties

After the provisional acceptance of the work, the constructors in the widest possible sense (architect, general contractor, etc.) are subject to a legal obligation of 10 years to guarantee defects affecting the structure of the building. They cannot be exempted from this guarantee. They are also subject to guarantee less serious defects. These two systems of responsibility can be carried over to the purchasers of the building.

Generally the compulsory professional insurance certificate is required. The constructors can also insure their responsibility in the process of the building work (civil liability during operations, all building site risks, machine breakdown, electronic equipment, etc.), so owner damages from third parties (neighbours) can be covered. The owner benefits from a direct action against the insurer by civil responsibility from the perpetrator of the damages.

Construction costs

The constructions are subject to VAT (21%) and this VAT is recoverable for example when the resale under the system of VAT takes place in the 2 years of the first occupancy of a person liable for tax.

Leasing is not subject to VAT. Therefore, if the developer builds to lease, he will not be able to reclaim VAT because he does not assign the property to a business generating benefits subject to VAT.

Under the influence of European law, it is considered that very short-term tenancy is subject to VAT.

Funding

The investor constructs using his own funds or a mortgage security. Credit conditions are to be negotiated. Property leasing is subject to VAT of the kind that the landlord reclaims VAT if he rents the property to a person liable for tax who assigns it to his professional business.

Residential promotion is entirely governed by a mandatory law. The client does not pay more than 5 % of the advance and releases the payment instalments as the state of work advances. He becomes the owner as the building is erected. The property developer must guarantee the completion of the work.

The property developer cannot buy the land. He receives a right to construct on the land from a third party who gives up the right of accession (surface area contract subject to rights of 0.20 %). At the time of the sale the builder sells the building and the owner of the land sells the land.

Sicafi is a sort of company that rules collective investment in real estate. Such a company is not liable for VAT and there is no duty on the capital subscribed in this company. Last but not least this company only has to pay taxes on a much reduced basis.

Lease

The leasing conditions are subjected to negotiation between the parties. However, residential leasing is regulated by the act of 20 February 1991 and retail trade leasing (direct contact with customers) is governed by the act of 30 April 1951. These acts are mandatory and the contracts cannot depart from them. Leasing of warehouses, factories and offices comes under freedom of contract.

Term

The acts in question deal with the leasing time period (retail trade: nine years, renewable three times - residential: three years or nine years).

Full repairing and insuring

In the residential lease, the landlord is responsible for the upkeep of the property. The law defines standards for residential habitability (Royal Decree of 8 July 1997). In other leases, it is useful to have some of the obligations of upkeep borne by the tenant, with the exclusion of works which concern the soundness of the property.

Rent review

In the two types of leases, the law authorises the rent to be revised every three years if the rental value has changed due to new circumstances + or - 20% (15% in retail trade leases).

Break clauses

The parties must respect the duration of the lease and pay compensation in the event of termination before completion. It is not permitted to make provision in the contract which fault would allow the termination of the contract before completion without the intervention of the court (article 1762 bis of the Civil Code).

Introduction

La présente note résume les principes dont la connaissance est nécessaire en vue d'envisager un développement immobilier en Belgique. Le lecteur sera attentif au fait que la Belgique compte trois régions (Régions flamande, Région wallonne et région de Bruxelles-Capitale et que les réglementations en matières fiscales et administratives sont différentes selon les Régions)

Acquisition du fonds

Principe

Après le choix du site, il est d'usage de conclure un compromis (acte sous seing privé) sous condition suspensive d'obtention d'un financement, d'expertise de valeur ou de délivrance des autorisations administratives de bâtir ou d'exploiter. L'acquéreur peut également se réserver une option d'achat afin de garantir la faculté d'acheter durant un certain délai et à un prix prédéterminé ce qui permet de sécuriser son investissement avant son engagement.

Vérifications

Préalablement à la signature de l'offre il convient d'examiner le statut administratif du terrain. Cela porte en Région flamande sur l'état de pollution. Le vendeur doit se faire remettre par un organisme agréé un certificat de non pollution ou de reconnaissance du caractère historique de la pollution à défaut de quoi le notaire ne peut recevoir l'acte. D'autre part, le notaire doit interroger le service de l'urbanisme de la Commune où est situé le bien pour connaître les prescriptions d'urbanisme (affectation possible, classement pour intérêt historique ou culturel, possibilité de construire). La réponse de la Commune doit être insérée dans l'acte de vente. Le notaire vérifie à la Conservation des hypothèques les servitudes grevant le fond (non aedificandi, servitude de passage, de vue ou de jour).

Coûts

Le prix d'acquisition est majoré des frais et honoraires du notaire et des droits d'enregistrement ou de la TVA:

a) La TVA (21 %) n'est pas due sur la vente des terrains qui restent soumis aux droits d'enregistrement. La TVA est due sur les biens immeubles neufs bâtis (construits en régime TVA si la vente intervient dans les 2 ans de la première occupation), ou sur les immeubles bâtis ayant fait l'objet d'une importante rénovation au point qu'ils sont considérés comme neufs. La TVA exclut les droits d'enregistrement.

b) Les droits d'enregistrement s'élèvent à 12,5 % du prix et des autres avantages dus au vendeur (ces droits sont de 10 % en Région flamande). Pour les revendeurs professionnels, le taux est de 5 % (8 % dans la région de Bruxelles-Capitale), mais il doivent revendre le bien dans un délai de 10 ans.

c) A titre d'exemple, une vente de 500.000 € soumise aux droits d'enregistrement fait l'objet des frais suivants :
1.Frais 595 €
2. Honoraries 2.591,65 €
3. Enregistrement 62.500,00 €

d) Les frais d'hypothèque s'élèvent, à titre d'exemple, à 8.785,00 € pour une inscription hypothécaire de 500.000 €.

Procédure d'autorisation

Dès l'acquisition du terrain ou durant la phase d'acquisition sous condition, les autorisations administratives doivent être demandées. La demande de permis d'urbanisme (démolir et reconstruire) est précédée d'un permis de lotir dans les promotions résidentielles. Lorsque l'investissement immobilier est destiné à une activité industrielle pour un établissement classé (usine, parking, etc.), le permis d'exploiter doit être demandé. Les régions ont unifié la procédure : permis mixte à Bruxelles, permis unique en Région Wallonne. Le délai de délivrance des permis dépend des Régions. En général, il faut compter 45 jours, 90 jours ou 130 jours selon le degré de complexité du projet et donc des instances consultées (avis du fonctionnaire délégué du Gouvernement auprès de la Commune, enquête publique, concertation). L'ouverture d'un commerce sur une grande surface est soumise à un permis spécial qui est délivré après une enquête socio-économique. Cette enquête vérifie l'impact du projet sur les commerces existants.

Responsabilité de la demande

La demande de permis est introduite auprès de l'administration communale par un architecte, parfois avec l'aide d'un consultant spécialisé.

Contestation

Le permis d'urbanisme peut être contesté par les tiers intéressés devant le Conseil d'Etat dans les 60 jours de la connaissance du permis. A Bruxelles, le permis d'environnement peut être contesté dans les 30 jours devant le Collège de l'environnement puis devant le Gouvernement régional.

Occupation

Le développement du projet peut être précédé d'un engagement de louer sous condition de bonne fin des travaux afin de garantir la rentabilité et le financement du projet. Ce type d'engagement est régi par la liberté contractuelle.

Responsabilité de la qualité des travaux

De manière générale, la qualité des travaux est sanctionnée par l'obligation pesant sur le bailleur d'entretenir la chose et d'assurer une jouissance paisible au preneur durant toute la durée du bail et par son obligation de garantir la chose louée de tout vice et défaut (articles 1719 et 1721 du Code civil).

Dommages

L'engagement de louer a comme contrepartie l'obligation du constructeur de délivrer le bien dans un délai fixe sauf force majeure. La sanction du retard dans la mise à disposition des lieux au candidat locataire consiste dans des pénalités de retard mais le juge peut toujours limiter les pénalités si elles sont jugées excessives. L'appréciation se fait en se plaçant au moment de la conclusion de l'engagement (article 1231 du Code civil). Si le retard présente une certaine gravité, le candidat preneur peut dénoncer son offre.

Construction

Contrats et bâtisseurs

Habituellement, le maître de l'ouvrage conclut un contrat d'architecture avec un architecte et un contrat d'entreprise avec un entrepreneur général, lequel est plus ou moins libre de faire appel à des sous-traitants (liberté contractuelle). Les sous-traitants ont une action directe contre le développeur en cas de non paiement par l'entrepreneur principal. La mission de l'architecte est plus ou moins étendue, en fonction notamment de l'intervention d'autres professionnels tels qu'un ingénieur en stabilité, un bureau d'étude, etc. ou le recours à des techniques spéciales. Il s'agit du canevas classique, résultant d'une disposition légale d'ordre public interdisant le cumul des professions d'architecte et d'entrepreneur. L'architecte assume une mission réglementée par la loi : il doit concevoir l'ouvrage, signer les plans et contrôler les travaux. Il assume une responsabilité dont il ne peut pas s'exonérer. Le maître de l'ouvrage peut également confier l'intégralité de la conception, de l'exécution et du suivi du chantier à un tiers déterminé. Plusieurs alternatives s'offrent au maître de l'ouvrage ; maîtrise de l'ouvrage déléguée, promotion, coordination, project management, etc. En pareille hypothèse, un soin particulier doit être apporté à la rédaction de la convention, afin d'éviter l'écueil de l'interdiction légale de cumul des professions d'architecte et de bâtisseur.

Garanties

Après la réception provisoire de l'ouvrage, les constructeurs au sens large (architecte, entrepreneur général, etc.) sont soumis à une obligation légale de 10 ans de garantir les vices touchant à la structure du bâtiment. Ils ne peuvent s'exonérer de cette garantie. Ils sont aussi soumis à la garantie des vices cachés véniels. Ces deux régimes de garanties sont transmissibles aux acquéreurs de l'ouvrage. On exige généralement le certificat d'assurance professionnelle obligatoire de l'architecte. Les constructeurs peuvent aussi assurer leur responsabilité en cours de chantier (RC exploitation, tous risques chantier, bris de machine, matériel électronique, etc.). Tant les dommages au maître de l'ouvrage qu'aux tiers (voisins) peuvent être couverts. Le maître de l'ouvrage bénéficie d'une action directe contre l'assureur en responsabilité civile de l'auteur du préjudice.

Frais de construction

Les constructions sont soumises à la TVA (21 %) et cette TVA est récupérable par exemple lors de la revente en régime TVA soit dans les 2 ans de la première occupation à un assujetti. La location n'est pas soumise à la TVA. Donc, si le développeur construit pour louer, il ne pourra pas récupérer la TVA car il n'affecte pas le bien à une activité générant des prestations soumises à la TVA. Sous l'influence du droit européen, on considère toutefois que la location à très court terme est soumise à la TVA.

Financement

L'investisseur construit sur fonds propres ou par financement avec garantie hypothécaire. Les conditions des crédits sont à négocier. Le leasing immobilier en immeubles neufs est soumis à la TVA de sorte que le lessor récupère la TVA s'il loue le bien à un assujetti qui l'affecte à son activité professionnelle. La promotion résidentielle est entièrement régie par une loi impérative. Le client ne peut payer plus de 5 % d'acompte et libère les tranches de paiement à mesure de l'état d'avancement. Il devient propriétaire à mesure de l'érection du bâtiment. Le promoteur doit délivrer une garantie d'achèvement des travaux. Le promoteur peut ne pas acheter le terrain. Il reçoit un droit de construire sur le fonds d'un tiers qui renonce au droit d'accession (contrat de superficie soumis à des droits de 0,20 %). Lors de la vente, le constructeur vend le bâtiment et le propriétaire du terrain vend le terrain. Le financement peut aussi intervenir par appel public à l'épargne. Le véhicule de la Sicafi s'indique : cet organisme de placement collectif ne paie pratiquement pas d'impôt sur le revenu, est assujetti exempté de la TVA et est exonéré des droits d'enregistrement sur les apports en capital. La Sicafi distribue du dividende taxé au précompte mobilier de 15 %.

Location

Les conditions de location font l'objet de négociation entre parties. Cependant, la location résidentielle est réglée par la loi du 20 février 1991 et la location de commerce de détail (contact direct avec la clientèle) est régie par la loi du 30 avril 1951. Ces lois sont impératives et les contrats ne peuvent y déroger. La location d'entrepôt, d'usine et de bureau relève par contre de la liberté contractuelle.

Terme

Les lois en questions règlent la durée de la location (commerce de détail : 9 ans renouvelables 3 fois - résidence : 3 ans ou 9 ans).

Réparations

Dans le bail de résidence, le bailleur est responsable de l'entretien du bien. La loi définit les normes d'habitabilité des résidences, A.R. du 8 juillet 1997). Dans les autres locations, il est d'usage de faire supporter par le locataire les obligations d'entretien à l'exclusion des travaux qui concernent la solidité du bien.

Révision du loyer

Dans les deux types de location, la loi autorise la révision du loyer lors de chaque triennat si la valeur locative est modifiée du fait de circonstances nouvelles de + ou de - 20 % (15 % dans la location de commerce de détail).

Clauses de rupture

Les parties doivent respecter la durée du bail et payer des indemnités en cas de rupture avant terme. Il n'est pas permis de prévoir dans le contrat quelle faute permettra de rompre le contrat avant terme sans l'intervention du juge (article 1762 bis du Code civil).